Актуально на 20 апреля 2026 года
Краткое содержание
- Почему важно правильно определить вид разрешенного использования (ВРИ)
- Классификатор 2020 года: ключевые коды и расшифровки
- Основные виды разрешенного использования на сельхозземлях
- Что можно строить без перевода в другую категорию
- Как изменить ВРИ или категорию
- Налоговые льготы и штрафы
- Пошаговый чек-лист для собственника
Зачем разбираться в ВРИ?
Вид разрешенного использования (ВРИ), это юридическое «назначение» участка, прописанное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Ошибка в ВРИ может привести к:
- отказу в регистрации прав на построенные объекты;
- административным штрафам до 50 000 руб. для физлиц и до 500 000 руб. для юрлиц;
- повышенной ставке земельного налога (до 1,5% против 0,3%);
- обязанности снести незаконные постройки.
Классификатор Росреестра 2020 года: основные коды
Приказ Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года утвердил новый Классификатор видов разрешенного использования.
Для земель сельскохозяйственного назначения используются коды 1.1 – 1.20:
| Код | Наименование | Краткое описание |
|---|---|---|
| 1.1 | Растениеводство | Выращивание зерновых, овощей, плодово-ягодных культур, питомники |
| 1.2 | Животноводство | Содержание КРС, свиней, овец, коз, птицы и т.д. |
| 1.3 | Пчеловодство | Разведение пчёл, производство мёда |
| 1.4 | Рыбоводство | Разведение рыбы и других водных биоресурсов |
| 1.5 – 1.17 | Научное, учебное, сервисное обеспечение | Опытные полигоны, ветеринарные станции, семеноводческие хозяйства |
| 1.18 | Хранение и переработка продукции | Элеваторы, овощехранилища, мини-заводы |
| 1.19 | Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) | Садоводство, огородничество, пасека |
| 1.20 | Сельскохозяйственное использование (комплексное) | Комбинация любых вышеперечисленных видов |
Основные виды разрешенного использования
Растениеводство (код 1.1)
- Допустимые объекты: теплицы, плодохранилища, питомники, лаборатории.
- Запреты: жилые дома длительного проживания, торговые центры.
Животноводство (код 1.2)
- Допустимые объекты: фермы, коровники, свинарники, птичники, скотомогильники.
- Ограничения: санитарные зоны от жилых построек ≥ 200 м (СП 2.-22).
Личное подсобное хозяйство (код 1.19)
Наиболее гибкий вариант для физлиц. Позволяет:
- строить жилой дом площадью до 150 м² без перевода земель в категорию «Земли населённых пунктов»;
- разводить до 20 голов КРС или 100 свиней/птиц без регистрации юрлица;
- осуществлять прямую продажу продукции населению.
Что можно строить без перевода категории
В соответствии со статьёй 78 Земельного кодекса РФ (ред. ) на сельхозземлях допускаются:
- Производственные здания для хранения и первичной переработки урожая (склады, сушилки, элеваторы).
- Вспомогательные сооружения для содержания животных (сараи, загоны).
- Жилые дома для постоянного проживания фермера и его семьи при ВРИ «для сельскохозяйственного производства» или ЛПХ (ФЗ-295 от ).
Важно! Объект должен быть зарегистрирован как «объект недвижимости, расположенный на землях сельхозназначения» в ЕГРН.
С требуется получить заключение о соответствии от Минсельхоза региона.
Процедура изменения ВРИ или категории земель
Изменение ВРИ внутри сельхозкатегории
- Подача заявления в Росреестр (форма Р11001).
- Согласование с Минсельхозом региона (до 30 календарных дней).
- Оплата госпошлины 350 руб.
- Внесение изменений в ЕГРН (5–7 рабочих дней).
Перевод из сельхозземель в земли населённых пунктов
Если планируется многоэтажное строительство или коммерческая инфраструктура, требуется:
- проект планировки территории;
- разработка проекта межевания;
- согласование с органами местного самоуправления;
- решение о переводе принимает региональный комитет имущества (ст. 37 ЗК РФ).
Срок: от 6 до 18 месяцев, стоимость: 70 000 – 500 000 руб.
Налоги и льготы в 2026 году
| Вид использования | Ставка земельного налога (физлица) | Льгота |
|---|---|---|
| ЛПХ, садоводство | 0,3% | 10 000 руб. вычет независимо от площади |
| Коммерческое растениеводство на договоре аренды | 0,3% | Нет |
| Жилое строительство без перевода категории | 0,3% – 1,5% | Возможен налоговый вычет 600 м² |
Размер ставки зависит от решения муниципалитета.
Чек-лист для собственника сельхозземель
- Проверьте ЕГРН: категория «земли сельскохозяйственного назначения», ВРИ (1.1-1.20).
- Сравните ВРИ с планами: если хотите построить дом, убедитесь, что есть код 1.19 или 1.20.
- Оценьте объекты: постройки должны соответствовать цели.
- Подайте заявление на изменение ВРИ, если необходимо.
- Получите разрешение на строительство (уведомление о планируемых работах).
- Поставьте объект на кадастровый учёт в течение 10 дней после ввода в эксплуатацию.
- Уточните ставку налога в местной администрации.
Земли сельскохозяйственного назначения в 2020 году получили чёткую систематизацию видов разрешенного использования благодаря новому классификатору Росреестра.
Главное правило: всегда сверяйте свои планы с ВРИ в ЕГРН. При необходимости документально корректируйте вид использования или категорию земель — и тогда даже жилой дом на сельхозземле станет законным;