Дарение – это безвозмездная передача имущества от одного лица (дарителя) другому (одаряемому). Когда речь идёт о недвижимости (квартира, дом, земельный участок, доля в квартире и т.п.), процесс оформления имеет свои особенности, регулируемые Гражданским кодексом РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также нормативными актами о налогах и пошлинах.

Правовая база

• ГК РФ статья 572‑574 – определяют понятие дарения, его форму и ограничения.
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Налоговый кодекс РФ – налог на имущество, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении.
• Последние изменения 2025‑2026 гг.: обязательное нотариальное удостоверение большинства договоров дарения недвижимости (проект закона, принятый в Госдуме).

Классификация договоров дарения недвижимого имущества

В зависимости от формы, предмета и условий сделки договор дарения делится на несколько групп.

2.1 По форме заключения

1. Письменный договор – обязательная форма, если дарится недвижимое имущество (ст. 574 ГК РФ). В некоторых случаях допускается нотариальное удостоверение.
2. Устный договор – возможен лишь при передаче движимого имущества; для недвижимости недопустим.

2.2 По типу обязательства

• Реальный (фактический) договор дарения – даритель сразу передаёт объект одаряемому, и передача фиксируется в момент подписания договора и последующей регистрации.
• Консенсуальный (обещание) договор дарения – даритель обязуется передать имущество в будущем (например, после окончания срока аренды). Такой договор считается действительным, но переход права собственности происходит лишь после выполнения условия (обычно – государственной регистрации).
• Договор пожертвования – передача имущества в безвозмездное пользование в пользу благотворительных организаций; в отличие от обычного дарения, предметом может быть не только отдельная недвижимость, но и её часть.

2.3 По объекту дарения

Основные виды договора дарения недвижимого имущества

3.1 Стандартный (реальный) договор дарения

Самый распространённый вариант. Оформляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами и нотариально заверяется (по новому законодательству – обязательное нотариальное удостоверение, если объект – квартира, дом, земельный участок).

Ключевые пункты:

• Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
• Подробное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь).
• Указание цены «0 рублей» (необходимо для налоговых целей).
• Условия передачи (сразу или после определённого события).
• Подписи сторон и печать нотариуса.

3.2 Консенсуальный (обещание) договор дарения

Применяется, когда даритель хочет отложить передачу права собственности (например, до получения согласия супруга, до завершения строительства).

Важно:

• В договоре должно быть чётко прописано, когда и при каких условиях произойдёт передача.
• После выполнения условий необходимо оформить реальный договор и зарегистрировать переход права.

3.3 Договор дарения доли в квартире

Особенности:

1. Необходимо получить согласие остальных совладельцев (если это предусмотрено их договором).
2. Если совладельцы находятся в браке, требуется согласие супруги/супруга (ст. 165 ГК РФ).
3. Регистрация перехода доли в ЕГРН осуществляется отдельно для каждой доли.

3.4 Договор дарения земельного участка

Для сельскохозяйственных и подзаконных целей может потребоваться согласие органов местного самоуправления;

Дополнительные требования:

• Подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН).
• Отсутствие ограничений (аренда, ипотека).
• Оплата государственной пошлины (может быть снижена для близких родственников).

3.5 Договор дарения в пользу благотворительных организаций

Такой договор часто называют «пожертвованием». Он отличается тем, что объектом может быть не только конкретный объект недвижимости, но и его часть (например, часть земельного участка под социальный проект).

Для благотворительных организаций часто предоставляются налоговые льготы (снижение НДФЛ).

Порядок оформления и регистрации

4.1 Подготовительный этап

1. Собрать документы: паспорт, ИНН, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии обременений.
2. Определить форму договора (реальный или консенсуальный) и необходимость нотариального удостоверения.
3. Подготовить проект договора (можно воспользоваться образцами, доступными в интернете).

4.2 Нотариальное удостоверение

С 2025 года большинство договоров дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверит:

• Правоспособность сторон.
• Отсутствие ограничений (ипотека, арест).
• Соответствие договора требованиям закона.

4.3 Государственная регистрация

После нотариального заверения необходимо подать заявление в Росреестр (через портал Госуслуг или лично в МФЦ). В заявлении указывают:

• Кадастровый номер объекта.
• Копию нотариального договора.
• Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации – до 10 рабочих дней.

4.4 Налоговые обязательства

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – в случае дарения близким родственникам (родители, дети, супруги) ставка 0 %.
• Государственная пошлина – зависит от стоимости объекта, но для близких родственников часто предоставляются льготы.
• Налог на имущество – переходит к новому владельцу с момента регистрации.

Возможные причины оспаривания договора дарения

Суд может признать договор недействительным в следующих случаях:

• Отсутствие письменной формы (для недвижимости) – ст. 574 ГК РФ.
• Договор заключён под принуждением, обманом или в состоянии недееспособности одной из сторон.
• Наличие обязательных ограничений, например, запрет дарения супругу без согласия второго супруга (ст. 165 ГК РФ).
• Даритель скрыл существенные обстоятельства (обременения, арест).

Образец договора дарения квартиры (реальный)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

г. ____________ «___» ___________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: _______________________, паспорт: _________, выдан ________, ИНН ___________;
Одаряемый: _______________________, паспорт: _________, выдан ________, ИНН ___________,

совместно именуемые «Стороны», заключаем настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
 Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому в собственность квартиру, расположенную по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, общая площадь _____ м², жилая площадь _____ м², комната(ы) _____, этаж _____ из _____.

Права и обязанности сторон
 2.1. Даритель гарантирует, что на момент заключения договора он является единственным собственником квартиры, на неё не наложены аресты, ипотека и иные обременения.
 2.2. Одаряемый принимает квартиру в состоянии, в котором она находится, без возмещения стоимости.

Условия перехода права собственности
 Переход права собственности осуществляется с момента государственной регистрации перехода в ЕГРН.

Налоговые и пошлинные вопросы
 Стороны подтверждают, что дарение производится между близкими родственниками, поэтому НДФЛ не взимается. Пошлина за государственную регистрацию составляет _____ рублей и будет уплачена Одаряемым.

Прочие условия
 5.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
 5.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и нотариального заверения.

Подписи сторон:

_____________________/Даритель/ _____________________/Одаряемый/

Нотариальное удостоверение:
_____________________________________

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить квартиру без нотариуса?

С 2025 года закон требует обязательного нотариального удостоверения большинства договоров дарения недвижимости. Исключения – дарение между супругами, если они совместно владеют имуществом, но даже в этом случае рекомендуется нотариальное заверение для избежания споров.

Сколько времени занимает регистрация дарственной?

Обычно до 10 рабочих дней после подачи полного пакета документов в Росреестр.

Нужно ли платить налог при дарении родителям?

Нет, при дарении между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, бабушки‑дедушки) НДФЛ не взимается. Пошлина за регистрацию может быть снижена в зависимости от региона.

Можно ли дарить только часть квартиры?

Да, это называется дарением доли в квартире. Доля указывается в виде дроби (например, 1/2) и регистрируется отдельно.

Что делать, если на квартире есть ипотека?

Ипотека должна быть погашена или получено согласие банка на перевод обязательств. В противном случае договор будет признан недействительным.

Договор дарения недвижимого имущества – удобный и юридически защищённый способ передать собственность близким людям или благотворительным организациям. Правильный выбор типа договора, соблюдение требований к форме и своевременная регистрация позволяют избежать конфликтов и налоговых проблем. При любых сомнениях рекомендуется проконсультироваться с юристом‑нотариусом, который поможет подготовить документ, проверит отсутствие обременений и обеспечит соблюдение всех требований законодательства.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.