Дата актуализации: , 14:23:32
Содержание
- Нормативно-правовая база
- Кто именно устанавливает ВРИ?
- Процедура утверждения и изменения ВРИ
- Региональные особенности и примеры
- Практические рекомендации для собственников
Каждый земельный участок в Российской Федерации имеет вид разрешенного использования (ВРИ) – это перечень видов деятельности, которые законодательно допускаются на данном объекте. До 2026 года ВРИ фиксировался в кадастровой выписке, но само его определение всегда оставалось прерогативой органов исполнительной власти.
С 1 марта 2026 года в действие вступил Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г., который ввёл в Земельный кодекс новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков». Закон уточняет порядок установления, изменения и отмены ВРИ, а также расширяет полномочия региональных органов.
Нормативно-правовая база
Ключевые акты, регулирующие ВРИ:
- Федеральный закон № 295‑ФЗ от (вступил в силу ) – вводит новую главу в Земельный кодекс, определяет полномочия органов исполнительной власти, порядок их взаимодействия с Росреестром и публичными слушаниями.
- Земельный кодекс РФ (части 3 и 4) – общие принципы использования земельных ресурсов.
- Приказы Минэкономразвития и Минрегионального развития РФ – методические указания по классификации ВРИ.
- Региональные законы и постановления (например, закон Московской области от г.) – конкретизируют порядок установления ВРИ в субъектах.
Согласно статье 34‑1 нового раздела Земельного кодекса:
«Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) устанавливается органами исполнительной власти в порядке, установленном федеральным законом, и фиксируется в государственном кадастре земель».
Кто именно устанавливает ВРИ?
В зависимости от категории земель и их местоположения полномочия распределяются между разными уровнями исполнительной власти:
Федеральный уровень
- Для земель федерального значения (военные, стратегические, особо охраняемые) ВРИ определяют федеральные органы – Министерство обороны, Росприроднадзор, Росгеология и др.
- Для межрегиональных проектов (трассы дорог, железных дорог) ВРИ согласовываются Министерством транспорта РФ.
Региональный уровень (субъекты РФ)
- Губернаторы и администрации субъектов (включая Москву и Санкт‑Петербург) устанавливают ВРИ для земель, находящихся в их юрисдикции, если они не относятся к федеральным.
- Региональные органы используют постановления о классификации ВРИ, которые публикуются в официальных сборниках.
Муниципальный уровень
- Для земель, отнесённых к муниципальному имуществу (жилищные, социальные, парки), ВРИ определяют органы местного самоуправления – администрации районов, городские поселения.
- В случае изменения ВРИ (например, перевод жилой площади в нежилую) решение принимается муниципальной комиссией по земле.
Специальные органы
- Росреестр фиксирует установленный ВРИ в едином государственном реестре и обеспечивает публичный доступ к информации.
- Арбитражные суды могут вынести решение о принудительном изменении ВРИ в случае нарушения прав собственников.
Процедура установления и изменения ВРИ
Шаг 1. Инициатива
Инициировать процесс могут:
- Собственник участка (заявление о переводе в иной ВРИ).
- Орган исполнительной власти (по плану территориального развития).
- Суд (в рамках спора о праве пользования).
Шаг 2. Подготовка проектного решения
- Сбор технической документации (кадастровый паспорт, геодезические данные).
- Оценка соответствия планам территориального развития и экологическим ограничениям.
- Подготовка проекта решения органа исполнительной власти (постановка задачи, обоснование).
Шаг 3. Публичные слушания (по требованию)
Согласно 295‑ФЗ, если изменение ВРИ затрагивает интересы широких слоёв населения (например, перевод сельхозучастка в жилой), необходимо провести публичные слушания в течение 30 дней.
Шаг 4. Принятие решения
- Решение подписывается уполномоченным руководителем (губернатором, главой администрации).
- В документе указываются: номер кадастрового объекта, текущий и новый ВРИ, дата вступления в силу, основание (план, закон, судебное решение).
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
После подписания решение передаётся в Росреестр, где в течение 10 рабочих дней вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в кадастровый паспорт.
Шаг 6. Информирование заинтересованных лиц
Собственнику, арендаторам и соседям направляются официальные уведомления (почтой, электронным способом). В случае отказа от согласия собственника – возможно вынесение административного штрафа за несоблюдение требований закона.
Региональные особенности и примеры
Москва
15 октября 2025 г. Госдума отклонила законопроект, позволяющий регионам самостоятельно вводить плату за изменение ВРИ. Тем не менее, в Москве действует собственный нормативный акт, согласно которому:
- Для земель, отнесённых к жилой застройке, изменение ВРИ (например, перевод в коммерческий) требует согласования с Мосгорстройом и уплаты фиксированного сбора в размере 0,5 % от рыночной стоимости участка.
- С 1 марта 2026 г. в Московской области планируется увеличить плату за смену ВРИ с 0,3 % до 0,7 % – это отражено в постановлении № 2025‑12 от 10 октября 2025 г.
Кубанский арбитражный суд
В 2025 году суд обязал администрацию города Геленджика изменить ВРИ земельного участка, где находился детский лагерь «Мечта», с «общественное использование» на «социально-образовательное». Суд учёл интересы детей и необходимость соответствия федеральным требованиям к санитарным нормам.
Санкт‑Петербург
В 2025 году РАПСИ публиковало аналитический отчёт, что в городе действует «пилотный проект» по упрощённому порядку изменения ВРИ для небольших земельных участков (меньше 0,5 га). Процедура сокращена до 15 дней без обязательных публичных слушаний.
Пример практического применения
Собственник участка в Подмосковье желает построить жилой дом на земельном участке, ранее используемом под сельскохозяйственное производство. По новому закону:
- Он подаёт заявление в администрацию района.
- Администрация проверяет соответствие плана территории и готовит проект решения о переводе ВРИ «сельскохозяйственное» → «жилая застройка».
- Поскольку изменение затрагивает интересы соседних жителей, проводится 30‑дневное публичное обсуждение.
- После положительного результата решение подписывается губернатором Московской области, фиксируется в Росреестре и вступает в силу с 1 апреля 2026 г.
Практические рекомендации для собственников
- Проверяйте текущий ВРИ. Информацию можно получить в личном кабинете на сайте Росреестра или в кадастровой выписке.
- Оцените целесообразность изменения. Учтите возможные сборы, сроки и необходимость согласования с соседями.
- Подготовьте пакет документов заранее: заявление, копию паспорта, выписку из ЕГРН, проектный план (если требуется), согласие соседей.
- Следите за региональными нормативами. В некоторых субъектах (например, в Московской области) установлены дополнительные сборы за перевод в жилой ВРИ.
- Учитывайте сроки. По закону 295‑ФЗ процесс может занять от 30 до 90 дней, в зависимости от необходимости публичных слушаний.
- Обращайтесь к специалистам. Юристы, кадастровые инженеры и специалисты по землеустройству помогут подготовить корректный пакет документов и избежать отказов.
С 1 марта 2026 года вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) официально закреплён в государственном кадастре, а его установление и изменение находятся в компетенции органов исполнительной власти – от федеральных министерств до муниципальных администраций. Новый Федеральный закон № 295‑ФЗ упорядочил процесс, ввёл обязательные публичные слушания и уточнил финансовые аспекты.
Для собственников земель важно своевременно проверять текущий ВРИ, планировать любые изменения с учётом региональных особенностей и готовить полный пакет документов. Тщательное соблюдение процедуры позволит избежать задержек, штрафов и конфликтов с государственными органами.
Если у вас возникли вопросы по изменению ВРИ или требуется помощь в подготовке документов – обращайтесь к профильным специалистам или в органы местного самоуправления.
Источник информации: официальные публикации Росреестра, Федеральный закон № 295‑ФЗ, материалы СМИ (INTERFAX.RU, FINMARKET.RU, РАПСИ) за 2025‑2026 годы.