Переселение жителей из зданий, признанных аварийными или ветхими, — одна из ключевых задач
национального проекта «Жилье и городская среда». С 2025 года в законодательство
вводятся существенные изменения, которые затрагивают как порядок компенсаций,
так и сами требования к новому жилью, предоставляемому переселяемым гражданам.

Правовая база и этапы программы переселения

Основные нормативные документы, регламентирующие процесс переселения, включают:

1. Жилищный кодекс РФ (статьи 123‑131) – определяет понятия «аварийное» и «ветхое» жилье;
2. Федеральный закон № 417‑ФЗ «О государственной поддержке программы «Жилье и городская среда»;
3. Постановление Минстроя РФ от  г. о новых правилах расчёта компенсаций;
4. Региональные нормативные акты (в каждом субъекте РФ могут быть свои детали).

Программа проходит несколько этапов:

• 2019‑2024 годы – первая волна расселения (включала здания, признанные непригодными к );
• 2025‑2029 годы – второй этап, в котором вводятся региональные операторы, новые критерии площади и компенсаций;
• далее – плановое сокращение аварийного фонда до 2030 года согласно Стратегии развития строительной сферы РФ.

Как определяется, что жильё — аварийное или ветхое

По закону различают два типа небезопасного жилья:

Аварийное жильё

• Более 50 % жилых помещений и основных несущих конструкций находятся в категории «аварийные»;
• Опасность для жизни и здоровья людей (риски обрушения, обвисания конструкций и т.п.);
• Примерные регионы с высоким уровнем «аварийки»: Республика Саха (Якутия), Архангельская область, Ханты‑Мансийский авт. округ и Карелия (в совокупности — 5,3 млн м², ≈23 % от всего аварийного фонда).

Ветхое жильё

• Старое здание с дефектами от износа, но несущие конструкции сохраняют прочность;
• Для признания ветхим требуется износ ≥70 % (каменные дома) или ≥50 % (деревянные);
• Отличается от аварийного тем, что риск обрушения минимален.

Основные требования к новому жилью, предоставляемому при переселении

Новые квартиры должны отвечать ряду обязательных критериев, которые фиксируются в региональных договорах социального найма и в решениях Минстроя.

3.1 Площадь и соответствие метражу

• Общая площадь предоставляемого жилья не может быть меньше площади изымаемого помещения;
• В случае недостатка «квадратных метров» собственнику придётся доплатить разницу (пример: 30 м² → 35 м² = доплата за 5 м²);
• Новые правила позволяют претендовать на несколько квартир, суммарная площадь которых не превышает площади утраченного жилья;

3.2 Тип и класс жилья

• Квартиры предоставляются в новостройках, построенных региональными операторами‑некоммерческими организациями (НКО) или в рамках частных застройщиков, участвующих в госпрограмме;
• Качество строительства должно соответствовать требованиям энергоэффективности (снижение потребления энергии не менее 15 % по сравнению с 2015 г.) и нормам пожарной безопасности (система оповещения, противопожарные двери).

3.3 Инфраструктурные условия

• Наличие близлежащих школ, поликлиник, детских садов и остановок общественного транспорта;
• Подключение к централизованным системам водоснабжения, канализации и теплоснабжения;
• Обеспечение доступности для маломобильных групп (поручни, лифты, пандусы).

3.4 Условия социального найма

• Срок проживания по договору — не более 25 лет;
• Возможность выкупа квартиры по льготной ставке (сравнимая с ипотекой по программам «семейный капитал»);
• Плата за наём устанавливается в пределах доступных доходов (не более 30 % от среднемесячного дохода семьи).

Что изменится с 1 января 2025 года

4.1 Пересмотр размеров компенсаций

• Вводится минимальный размер выплаты – не менее 50 % от средней рыночной стоимости жилья в регионе;
• Компенсация будет включать затраты на снос здания (вычитаются из общей суммы);
• Для домов, подлежащих реконструкции, учитываются рыночная стоимость квартиры + стоимость земельного участка минус расходы на переезд.

4.2 Возможность получения нескольких квартир

Теперь собственник может получить, например, две квартиры по 20 м² каждая вместо одной
квартиры в 40 м², если такие варианты доступны в муниципальном фонде. При этом суммарная
площадь не должна превышать исходную площадь.

4.3 Региональные операторы (регоператоры)

• Создаются в каждом субъекте РФ как некоммерческие организации;
• Получают финансирование от Фонда развития территорий (ФРТ) и могут самостоятельно строить новое жильё или приобретать готовые квартиры;
• Обеспечивают стандартизацию найма подрядчиков, вывод строительного мусора и взаимодействие с застройщиками.

4.4 Новая модель расчёта выкупной цены

При признании дома аварийным и его сносе собственник не получит «нулевую» стоимость.
Выкупная цена будет рассчитываться по формуле: стоимость земли + убытки от переезда –
затраты на снос. Это позволяет избежать ситуации, когда владелец остаётся без денег.

4.5 Уравнивание прав арендаторов и собственников

• Арендаторы по договору социального найма получат такие же права, как собственники, включая возможность приватизации после 25‑летнего срока;
• Сняты ограничения на приватизацию, если арендатор желает «выйти» из соц‑найма.

Пошаговая процедура получения квартиры

1. Регистрация в ЕГРН – подтверждение права собственности или договора аренды;
2. Получение справки о признании жилья аварийным от органов технического надзора;
3. Заполнение заявления в местный орган исполнительной власти (МВД/Мосжилинспекция) о желании переселиться;
4. Экспертная оценка – определение рыночной стоимости, площади, расходов на снос;
5. Согласование компенсации (денежной или в виде квартиры) с региональным оператором;
6. Подписание договора социального найма (если выбран такой вариант) или договора купли‑продажи новой квартиры;
7. Переезд – организация перевозки имущества, оформление новых коммунальных услуг.

Варианты компенсации

Специфика для арендаторов (социальный найм)

• Арендаторы получают право выбора между продолжением найма, выкупом квартиры или переходом в собственники;
• Для них также действует минимальная компенсация в размере 50 % от рыночной стоимости, но без вычета затрат на снос, так как они не являются владельцами здания;
• Если арендатор уже имеет другое жильё, компенсация может быть ограничена только денежным возмещением.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8.1 Можно ли отказаться от денежной компенсации и взять только квартиру?

Да, если в регионе есть свободные квартиры подходящего метража. При этом необходимо подписать договор о передаче недвижимости и отказаться от денежной части.

8.2 Как рассчитывается «стоимость земли» при выкупной цене?

Стоимость определяется на основе официальных кадастровых оценок, опубликованных в региональном реестре, и учитывается площадь земельного участка, принадлежащего зданию.

8.3 Что делать, если размер компенсации кажется завышенным/заниженным?

Гражданин имеет право обжаловать решение в суде в течение 30 дней с момента получения уведомления о размере компенсации.

8.4 Можно ли получить кредит под низкую процентную ставку для выкупа квартиры по соц‑найму?

Да. Минстрой планирует предоставлять такие кредиты по ставкам, сопоставимым с льготными ипотечными программами (от 5,5 % годовых).

8.5 Какой документ подтверждает право на участие в программе?

Это справка о признании жилья аварийным, выданная органом технического надзора, плюс свидетельство о праве собственности (или договор аренды).

С 2025 года переселение из аварийного и ветхого жилья становится более
прозрачным и социально ориентированным. Новые правила позволяют
учитывать реальные затраты на снос, гарантируют минимальный уровень денежной
компенсации и открывают возможность получения нескольких квартир или
жилья по социальному найму. Региональные операторы, действующие как НКО,
снижают стоимость строительства и ускоряют процесс переселения.
При правильном оформлении всех документов граждане могут рассчитывать
не только на новую крышу над головой, но и на финансовую защиту в случае

потери собственного жилья.

Источники: Качкин и Партнеры, статья «Переселение из аварийного жилья: что изменится в 2025 году» ,
Национальный проект РФ, «Аварийное и ветхое жилье: как стать участником программы в 2023–2024 годах» .