Вид разрешенного использования (ВРИ) — это юридически закреплённый тип деятельности, который может осуществляться на конкретном земельном участке. С 1 марта 2026 года, после вступления в силу Федерального закона № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г., в Земельный кодекс Российской Федерации появилась отдельная глава, подробно регламентирующая виды разрешённого использования земельных участков.
Почему ВРИ так важен?
От правильного указания ВРИ зависят:
- право собственности и возможность её регистрации в ЕГРН;
- условия получения разрешений на строительство и реконструкцию;
- налоговая нагрузка (земельный налог рассчитывается исходя из ВРИ);
- возможность продажи, аренды или передачи участка.
Классификация видов разрешённого использования
Согласно новому закону, ВРИ делятся на три группы:
- Основные виды использования — это главные назначения участка (например, сельскохозяйственное, жилое, промышленное).
- Условно разрешённые виды — допускаются при соблюдении дополнительных условий (например, организация торговли в жилом массиве при условии отсутствия конфликтов с жильцами).
- Вспомогательные виды — могут использоваться только в качестве дополнения к основному виду (например, обслуживание дорожных покрытий на территории промышленного парка).
Где указывается вид разрешённого использования?
Информация о ВРИ фиксируется в нескольких официальных документах. Ниже перечислены основные из них:
Кадастровый паспорт (КП)
Кадастровый паспорт — это основной документ, выдаваемый Росреестром. В разделе «Характеристики земельного участка» указывается:
- категория земель;
- вид разрешённого использования;
- площадь и границы участка.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Выписка содержит сведения о правовом статусе участка, включая ВРИ. При запросе выписки в онлайн‑сервисе Росреестра в блоке «Кадастровый номер» и «Кадастровый план» отображается текущий вид использования.
Кадастровый план земельного участка
На карте кадастрового плана, размещённой в Публичном кадастре, рядом с номером участка выводиться его ВРИ. План часто используется специалистами при подготовке проектной документации.
Договор купли‑продажи (аренды) земельного участка
В типовом договоре указываются все существенные условия сделки, в т.ч. текущий ВРИ. Это позволяет покупателю (арендатору) убедиться, что планируемая деятельность соответствует разрешённому использованию.
Разрешительные документы (проектная декларация, разрешение на строительство)
Если планируется изменение назначения участка, необходимо получить соответствующее разрешение. В документе указывается как текущий, так и запрашиваемый ВРИ.
Технический паспорт (для сельскохозяйственных и лесных участков)
В техническом паспорте, выдаваемом профильными министерствами, также фиксируется основной ВРИ, а иногда и условно разрешённые виды.
Как проверить, какой ВРИ у вашего участка?
Для большинства граждан достаточно выполнить несколько простых шагов:
- Перейти на сайт Госуслуг Росреестра;
- Ввести кадастровый номер или адрес участка в поле «Поиск по объекту»;
- Скачать выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт;
- В открывшемся документе найти раздел «Вид разрешенного использования».
Если у вас нет кадастрового номера, его можно узнать по адресу через сервис Публичный кадастр – там будет указана и площадь, и границы, и ВРИ.
Как изменить вид разрешённого использования?
С 1 марта 2026 года порядок изменения ВРИ регулируется статьёй 112‑ЗК РФ и пунктами нового Федерального закона № 295‑ФЗ. Основные этапы:
- Подготовка обоснования — техническое задание, проектная декларация, оценка воздействия на окружающую среду (при необходимости).
- Обращение в органы государственной власти (департамент недвижимости, муниципальная администрация) с заявлением о смене ВРИ.
- Экспертиза — проверка соответствия нового ВРИ плану территориального развития и градостроительным ограничениям.
- Получение решения — в случае положительного заключения выдается разрешение на изменение ВРИ.
- Регистрация изменений — в Росреестре вносятся поправки в кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН.
Согласно заявлению министра государственного управления, информационных технологий и связи Московской области, в определённых случаях изменение ВРИ может быть произведено бесплатно. К таким случаям относятся:
- перевод участка из сельскохозяйственного в садоводческий ВРИ;
- смена ВРИ в рамках муниципального плана без необходимости строительства новых объектов;
- корректировка условно разрешённых видов при отсутствии изменений в инфраструктуре.
Практические рекомендации
- Всегда проверяйте ВРИ перед покупкой. Ошибки в документации могут привести к невозможности реализовать задуманную деятельность.
- Сохраняйте копии всех выписок. При споре с органами власти они служат доказательной базой.
- Следите за изменениями законодательства. С момента вступления в силу закона 295‑ФЗ возможны дополнительные поправки, влияющие на порядок изменения ВРИ.
- Консультируйтесь с юристом или кадастровым инженером. Профессиональная помощь ускорит процесс получения разрешений.
Вид разрешённого использования земельного участка – ключевой параметр, фиксируемый в кадастровом паспорте, выписке из ЕГРН и ряде иных официальных документов. После внесения в реестр он определяет, какие виды деятельности могут быть реализованы на участке, влияет на налоговую нагрузку и правовые возможности владельца. С 2026 года изменение ВРИ регулируется новым Федеральным законом № 295‑ФЗ, который упрощает процесс и в ряде случаев позволяет делать это бесплатно.
Для владельцев недвижимости главное – регулярно проверять актуальность ВРИ и обращаться в компетентные органы при необходимости его корректировки.
Статья подготовлена на основе публичных материалов Росреестра и Федерального закона № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г.