Каждый покупатель квартиры рано или поздно сталкивается с вопросом: «А лоджия-то считается в площади или нет?» От этого зависит не только стоимость недвижимости, но и комфорт дальнейшей эксплуатации. Ниже – подробное руководство с примерами, цифрами и юридическими нормами.
Что такое «жилая площадь» и как она отличается от «общей»
В российском жилищном законодательстве принято различать два понятия:
- Жилая площадь – это сумма площадей всех жилых комнат (спальни, гостиные и т.д.), без учёта санузлов, кухонь, коридоров и, тем более, лоджий/балконов.
- Общая площадь – это жилая площадь + площади вспомогательных помещений (кухня, санузел, коридор, кладовки), но всё ещё без балконов и лоджий.
- Приведённая (строительная) площадь – исключительно расчётный показатель, используемый застройщиками. Он включает балконы и лоджии с понижающими коэффициентами: 0,3 для балкона, 0,5 для лоджии.
Важно: именно приведённая площадь может «раскручивать» стоимость в договоре долевого участия (ДДУ), хотя в ЕГРН вы увидите только «чистую» общую площадь без лоджии.
Лоджия в ЕГРН: входит или нет?
Согласно приказу Росреестра и Постановлению Правительства № 354 от :
«Площадь лоджии, балкона, террасы, веранды к общей площади квартиры не прибавляется и в ЕГРН не вносится».
Как это выглядит на практике
- Вы купили квартиру 40 м² по договору, в котором 3 м² приходится на лоджию.
- В ЕГРН указано: 37 м² общей площади и отдельной строкой «лоджия 3 м²».
- Жилая площадь, например, 25 м² – без учёта лоджии и кухонно-коридорной зоны.
Почему застройщики все-таки продают лоджию за полцену и даже дороже
Тут работает «ловушка» приведённой площади:
- Застройщик прописывает в ДДУ: «Общая площадь 40 м², включая приведённую площадь лоджии 1,5 м² (3 м² × 0,5)».
- Цена квадратного метра 200 000 ₽ → за лоджию берут 1,5 × 200 000 = 300 000 ₽.
- Но после ввода дома БТИ фиксирует «чистую» площадь 37 м², и цена за метр формально вырастает до 216 000 ₽.
- Договор часто содержит пункт о допустимом отклонении ±2 м², и разницу вам компенсируют или, наоборот, попросят доплатить.
Лоджия с общим фундаментом: исключение или норма?
Если лоджия выполнена монолитно с несущими стенами дома и отапливается, технически она может быть переведена в категорию «жилое помещение» после согласования перепланировки. Тогда её площадь войдёт в общую и жилую. Однако:
- Необходимо разрешение Мосжилинспекции (в Москве) или ГЖИ (в других регионах).
- Потребуется изменение технического паспорта и кадастровый учёт.
- Налог на недвижимость вырастет, так как льготный коэффициент 0,5 исчезает.
Как самостоятельно проверить, учтена ли лоджия в вашем случае
Шаг 1. Изучите договор ДДУ/КП и технический план (форма КТ-21):
— Строка «Общая площадь» без примечаний – значит лоджия не входит.
— Присутствует графа «Приведённая площадь» – застройщик учёл лоджию с коэффициентом.
Шаг 2. Сверьтесь с ЕГРН:
— В разделе «Сведения об объекте» должно быть два элемента: квартира Х м² и лоджия Y м².
Шаг 3. Закажите экспресс-проверку в БТИ (услуга «Выписка из технического паспорта») – стоит 500-1 500 ₽ и даёт финальный ответ.
Частые ошибки покупателей
- Путаница коэффициентов. Некоторые девелоперы уже ставят 0,8-1,0 – это нарушение, смело обращайтесь в Роспотребнадзор и прокуратуру.
- Застекление лоджии. Остекление не увеличивает ни общую, ни жилую площадь в ЕГРН, но при продаже «квадраты» могут «раздуть» мошенники.
- Купленные «квадраты» у соседей. Люди покупают лоджию у соседа и пытаются присоединить, но без согласия общего собрания это невозможно.
Лоджия не входит ни в жилую, ни в общую площадь квартиры в понимании закона и ЕГРН, но может быть учтена застройщиком с понижающим коэффициентом 0,5 при расчёте приведённой площади и цены ДДУ.
Проверяйте документы, читайте договоры внимательно и, при необходимости, заказывайте независимую экспертизу – это сэкономит вам десятки тысяч рублей и нервы при приёмке квартиры.