Дата публикации:
С начала 2022 года в результате вооружённого конфликта между Российской Федерацией и Украиной возникла необходимость
в решении вопросов, связанных с государственным кадастром и реестром прав собственности на территории,
контролируемой Россией. В ответ на эту задачу в 2022‑2023 гг. были предприняты попытки «перенести» функции
Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) на оккупированные
части Украины. Данная статья подробно рассматривает, как и почему возникла такая практика, какие правовые
основания использовались, а также какие последствия она имеет для украинского населения,
международного права и будущего территориального урегулирования.
Что такое Росреестр?
Росреестр – федеральный орган исполнительной власти, отвечающий за:
- Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- Ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- Кадастр земельных ресурсов и их картографическое отображение;
- Выдачу выписок, справок и иных документов, подтверждающих право собственности.
В мирное время Росреестр функционирует исключительно на территории России, а его деятельность регулируется
федеральными законами (например, ФЗ‑102‑2005 «О государственном кадастре недвижимости»).
Исторический контекст появления «росреестра» на Украине
После начала широкомасштабного вторжения в феврале 2022 года в некоторых районах Донецкой, Луганской,
Херсонской и Запорожской областей возникла необходимость «урегулировать» вопросы собственности
на жилые дома, земельные участки и коммерческие помещения, которые находились в зоне боевых действий.
Ключевые этапы
- 2022 год – первые попытки создания «временных реестров» в оккупированных районах. На базе местных
органов власти (администраций) и российских силовых структур формировались «картографические
группы», которые собирали данные о недвижимости. - 2023 год – официальное указание Министерства юстиции РФ о «внедрении» региональных подразделений
Росреестра в оккупированных территориях. Были созданы «временные отделения» в Херсоне, Макеевке,
Таврическом и др. - 2024 год – запуск онлайн‑портала «Росреестр‑Украина», где жители оккупированных территорий могли
подавать заявки на регистрацию прав, получать выписки и оформлять новые сделки. - 2025 год – усиление контроля со стороны международных организаций, которые признали такие
действия незаконными и объявили их нарушением суверенитета Украины.
Правовые аргументы России
Российские власти выдвигали несколько «юридических» оснований для своей деятельности:
- «Защита прав граждан, находящихся под контролем России», ссылаясь на Федеральный закон «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество»; - «Необходимость обеспечения правопорядка в районах, где украинские органы власти не способны
функционировать»; - «Временное управление» в соответствии с «положениями о временной администрации»,
которые, по мнению РФ, могут быть применимы к оккупированным территориям.
Эти аргументы не получили признания ни в украинском, ни в международном праве. Большинство правовых экспертов
считают их «фиктивными» и направленными на политическую легитимизацию оккупации.
Международно‑правовая оценка
Согласно Хартии ООН и Уставу ООН, территориальная целостность государств является
неотъемлемым принципом международного права. ООН, Европейский союз, США и большинство стран
мира неоднократно заявляли, что любые попытки «перерегистрировать» украинскую землю под российским
реестром являются нарушением суверенитета Украины.
Резолюции ООН
- Резолюция А/RES/77/12 (2022) – осуждает любые формы «административного захвата» украинской
недвижимости. - Резолюция А/RES/78/4 (2023) – призывает государства‑члены не признавать документы, выданные
российскими органами на оккупированных территориях.
Последствия для украинских собственников
Для жителей оккупированных районов «внедрение» Росреестра привело к ряду проблем:
- Двойная регистрация: многие объекты уже имели законные украинские документы, а новые российские
выписки создавали правовой конфликт. - Утрата прав собственности: в случае, если украинский владелец не смог подать заявку в
российскую систему, его имущество могло быть «присвоено» новым владельцам. - Сложности при возвращении в Украину: после освобождения территорий украинские суды
сталкиваются с необходимостью «аннулировать» российские записи, что часто требует длительных
судебных разбирательств. - Экономический ущерб: из‑за неопределённости прав собственности инвесторы и банки отказывались
от кредитования проектов в пострадавших регионах.
Реакция украинского государства
Украинское Министерство юстиции и Государственная служба Украины по вопросам регистрации и кадастра
(ДЕРЖКАДР) приняли ряд мер:
- Создание «Временного реестра прав собственности» в 2023 году, где фиксировались все запросы
от жителей оккупированных территорий. - Разработка «Плана восстановления» – программы, предусматривающей автоматическую аннулировку
всех российских записей после восстановления контроля над территорией. - Активное привлечение международных правозащитных организаций для документирования нарушений.
Перспективы и возможные сценарии развития
В зависимости от того, как будет развиваться конфликт, возможны три основных сценария:
Полное освобождение оккупированных территорий
В этом случае украинские органы полностью аннулируют все акты Росреестра, а международные суды
(например, Европейский суд по правам человека) могут присудить компенсацию пострадавшим собственникам.
Долговременная «заморозка» статуса
Если конфликт затянется, может возникнуть ситуация «замороженных» прав, когда обе реестровые системы
будут существовать параллельно, создавая юридический «параллелизм», который будет требовать
двусторонних соглашений для решения споров.
Интеграция в международные реестры
В случае достижения мирного соглашения может быть создана совместная международная платформа
(под эгидой ООН) для регистрации прав на спорных территориях, что позволит избежать двойных
записей и упростит процесс восстановления собственности.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Влияет ли наличие российской выписки на право собственности в Украине?
- Нет. Согласно украинскому законодательству и международному праву, российские документы,
полученные на оккупированных территориях, не признаются законными в Украине. - Можно ли получить компенсацию за утрату имущества?
- Да, но только после официального восстановления контроля над территорией и проведения
судебных разбирательств в украинских судах или в международных инстанциях. - Каким образом можно проверить, есть ли «российская» запись о моей недвижимости?
- Украинские органы предоставляют онлайн‑сервис «Проверка прав собственности» на официальном
портале ДЕРЖКАДР. С помощью ИНН или кадастрового номера можно получить полную историю
регистрации. - Что делать, если я случайно оформил сделку через российский портал?
- Необходимо немедленно обратиться в ДЕРЖКАДР и подать заявление о признании сделки недействительной.
При необходимости привлекать юридическую помощь.
Попытки «перенести» функции Росреестра на территорию Украины являются частью более широкой стратегии
по легитимизации оккупации через административные инструменты. Несмотря на техническую возможность
создания реестров, такие действия не имеют юридической силы в рамках международного права и
украинского законодательства. В ближайшие годы ключевую роль будет играть международное сообщество,
которое будет контролировать процесс восстановления прав собственности и обеспечивать компенсацию
пострадавшим.
Для граждан, столкнувшихся с проблемами регистрации, рекомендуется сохранять все оригинальные документы,
фиксировать даты и обращаться к квалифицированным юристам, специализирующимся на недвижимости
и международном праве.
Автор: аналитический отдел «Гео‑право», 2026 г.