С 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Ниже — полный гид по тем ситуациям, когда вовсе не нужно платить НДФЛ, а также по тем, как минимизировать налог до нуля.
Срок владения: главный «фильтр» для налога
Базовое правило:
Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налог не начисляется. Срок зависит от способа получения имущества и даты его перехода в собственность.
Таблица минимального срока владения
| Как квартира появилась у собственника | Дата перехода права | Минимальный срок |
|---|---|---|
| Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника, рентная пенсия | Любая дата | 3 года |
| Покупка, ДДУ, получение по ДКП, обмен | До | 3 года |
| Покупка, ДДУ, получение по ДКП, обмен | С | 5 лет |
Пример:
Квартира куплена . Продана . Прошло 8 лет 1 месяц → налог не платится.
Единственное жильё, особый режим
С 2020 года введён «единственное жильё»-бонус. Если продавец не владеет ни одной другой квартирой (и долями) на дату сделки, минимальный срок для всех квартир снижается до 3 лет, независимо от даты приобретения.
- Допускается наличие квартиры, купленной 90 дней назад или позднее.
- Критерием является данные из ЕГРН на дату государственной регистрации перехода права.
Нулевая база: как «обнулить» доход
Даже если срок владения короче минимального, можно не платить налог, если доход ≤ расходам. Существует два способа.
Вариант 1. Имущественный вычет «расходы»
Формула:
Налог = 13 % × (Цена продажи − Цена покупки − Подтверждённые расходы: ремонт, проценты по ипотеке, комиссия риелтора).
Пример:
Продано за 5 300 000 ₽, документально подтверждена покупка за 4 900 000 ₽ + ремонт 400 000 ₽.
База: 5 300 000 − 4 900 000 − 400 000 = 0 ₽ → налог 0 ₽.
Вариант 2. Имущественный вычет «1 млн руб.»
Формула:
Налог = 13 % × (Цена продажи − 1 000 000 ₽);
Выгоден, когда документы о расходах утеряны или квартира была получена бесплатно (дар, наследство).
Кадастровая осторожность
Если цена продажи < 0.7 × кадастровой стоимости, налоговая будет считать доход равным 0.7 кадастровой.
Сравнивайте с кадастром до подачи декларации!
Проверочный алгоритм «Платить или нет?»
- Определите дату перехода права → посчитайте срок владения.
- Сверьте срок с таблицей выше.
- Нет льготного срока? Сравните доход с расходами или примените вычет 1 млн ₽.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, даже если налог 0 ₽.
Частые ошибки продавцов
- Путаница с датой: считают не с даты регистрации, а с даты ДДУ или акта приёма-передачи.
- Забывают о кадастровой цене: занижают цену в договоре, но получают «доначисление».
- Не подают декларацию: даже при нулевом налоге — штраф 1 000 ₽ минимум.
Не платить НДФЛ можно, если:
срок владения ≥ 3/5 лет;
квартира, единственное жильё и продана после 3 лет;
доход полностью покрыт расходами или вычетом 1 млн ₽.
Актуально на 19 апреля 2026 г.