Каждый владелец недвижимости, который собирается продать квартиру, дом или комнату, рано или поздно сталкивается с вопросом: нужно ли платить налог с продажи недвижимости и в каких случаях можно его избежать? В 2026 году в силу вступили новые поправки к Налоговому кодексу РФ, которые изменили правила налогообложения. В этой статье мы разложим всё по полочкам: кто, сколько и когда должен заплатить, а также как легально снизить налог до нуля.

Когда НЕ нужно платить налог: нулевая ставка

Минимальный срок владения

Наиболее простой способ избежать налога — соблюсти минимальный срок владения объектом:

• 3 года — если вы получили недвижимость:
  • в наследство;
  • в дар от близкого родственника;
  • по договору ренты;
  • при приватизации.
• 5 лет — во всех остальных случаях (купили на рынке, получили по ДДУ и т.д.).

Единственное жильё

Если вы продаёте единственное жильё (и не имеете других объектов недвижимости), то налог не взимается независимо от срока владения. Это правило действует с 2026 года.

Семьи с детьми

С 2026 года семьи, в которых воспитываются:

• двое и более детей;
• дети-инвалиды любого возраста,

получают право продавать жилье без уплаты НДФЛ не дожидаясь 3 или 5 лет. Главное условие, покупка нового жилья в течение календарного года после продажи.

Когда нужно платить налог: базовые правила

Налоговая база

Если срок владения меньше льготного и вы не подходите под исключения, то налог исчисляется:

• 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) от дохода от продажи.

Как считается доход

Доход определяется как:

1. Цена по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
2. Или можно уменьшить базу на вычет (см. раздел 3).

Как снизить налог: вычеты и расходы

Имущественный вычет

Каждый продавец может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей один раз в год. Пример:

Вы продали квартиру за 3 млн руб., применили вычет: 3 млн – 1 млн = 2 млн руб. × 13 % = 260 000 руб. к уплате.

Вычет «доходы минус расходы»

Если у вас есть документы о первоначальных расходах (ДКП, чеки, договор долевого участия), можно вычесть фактические траты:

• купили за 2,5 млн руб., продали за 3 млн руб.;
• налог: (3 млн – 2,5 млн) × 13 % = 65 000 руб.

Региональные льготы

В 2026 году ряд субъектов РФ повысили лимит освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости до 5 млн руб. Уточните в вашей местной ИФНС.

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. Убедитесь, что вы подпадаете под льготный срок или иное освобождение.
2. Соберите документы: ДКП, ЕГРН, платёжные документы, справка о единственном жилье (если применимо).
3. До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ через сервис ФНС или Госуслуги.
4. Оплатите налог до 15 июля, если он возник.
5. Подайте заявление на вычет (если используете расходы или имущественный вычет).

Частые ошибки

• Продажа «по заниженной цене» — налоговая всё равно возьмёт 70 % кадастровой стоимости.
• Забыть про декларацию — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
• Не учесть детей-инвалидов, семьи теряют право на льготу «без срока владения».

В 2026 году законодательство предоставляет множество способов легально не платить налог при продаже недвижимости: от вычетов до региональных льгот и особых статусов (семьи с детьми, единственное жильё). Главное — правильно подготовить документы и не пропустить сроки декларации.

Если остались вопросы, обратитесь к квалифицированному юристу или в местную ИФНС — так вы точно не пропустите ни одной льготы и избежите штрафов.