Краткий вывод

В большинстве ситуаций межевание и согласование границ с соседями являются обязательным этапом. Однако закон № 221-ФЗ и подзаконные акты предусматривают ряд исключений, при которых процедуру согласования можно опустить или существенно упростить.

Граница выходит на объект без собственника

Согласование не нужно, если смежная территория:

• вовсе не оформлена как земельный участок (парк, пустырь, улица, берег реки, кладбище и т. д.);
• имеет статус земель общего пользования (дорога, проезды, магистральные трубопроводы, ливнёвки);
• принадлежит муниципалитету/государству, но право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.

В таких случаях кадастровый инженер проставляет в межевом плане отметку «граница не требует согласования» и ссылается на соответствующий пункт ст. 39 закона № 221-ФЗ.

Соседний участок уже внесён в ЕГРН с подходящими координатами

Вы освобождаетесь от согласования, если:

1. данные о соседних границах уже зафиксированы в кадастре;
2. у вас нет претензий к местоположению этой границы;
3. сосед не оспаривает границу и не подаёт возражений в течение 30 дней после уведомления.

В этом случае кадастровый инженер заполняет уведомление о факте согласования, а не акт согласования.

Участки являются лесными фондами или охраняемыми территориями

Согласно ст. 39 п. 6 закона № 221-ФЗ, если оба участка:

• включены в лесной фонд;
• входят в земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
• являются заповедниками, заказниками, памятниками природы;

то согласование границ проводится без их физического выноса на местность и без подписей соседей. Решение принимает уполномоченный орган — Минприроды или управление ООПТ.

Участки не имеют общей границы

Есть ситуации, когда участки разделены проезжей частью, просекой, линией электропередач или водоёмом. В кадастровом языке это называется «отсутствие смежности». В таких случаях:

• пункт «согласование с соседями» в договоре на межевание вычёркивается;
• в межевом плане проставляется примечание: «участок не смежный».

У соседа нет правоустанавливающих документов

Если за соседским забором расположился «серый» участок:

1. право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
2. границы не обозначены, межевание не проводилось;
3. фактического собственника установить невозможно (нет контактов, адрес неизвестен, наследники не вступили в права).

Кадастровый инженер составляет акт невозможности согласования, который заверяет у нотариуса. После этого межевание продолжается без подписей «невидимого» соседа.

Что делать, если условия исключения не подходят?

Если ни одно из перечисленных оснований не применимо, остаётся единственный путь — классическое согласование:

1. За 30 дней до межевания высылаем соседям письменные уведомления (заказное письмо + электронная копия).
2. Ждём 30 дней с момента получения уведомления.
3. При отсутствии возражений считаем границу согласованной.

При наличии спора — приглашаем соседей на общее собрание, составляем протокол разногласий и передаём дело в суд или комиссию по земельным спорам.

Краткая шпаргалка

Чётко определённые границы — залог спокойной жизни и свободных сделок. Если хотите избежать хлопот, проверьте свою ситуацию по вышеуказанным пунктам. При малейшем сомнении — проконсультируйтесь с кадастровым инженером и юристом.

Вопросы и комментарии приветствуются в комментариях ниже или на hotline@geoexpert.ru