Несмотря на то, что доход от продажи квартиры считается объектом налогообложения, законодательство предусматривает многочисленные условия и льготы, при которых НДФЛ равен нулю. Ниже ‒ подробный разбор всех «легальных» способов избежать уплаты налога в 2026 году.

Владение имуществом свыше минимального срока

Общее правило – 5 лет

Если квартира (дом, комната, доля) находилась в собственности 5 и более лет, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Применяеться к объектам, приобретённым:

• по договору купли-продажи;
• в результате инвестирования (ДДУ, долевое строительство);
• по договору мены, дарения от постороннего лица и др.

Льготный срок – 3 года

Минимальный владельческий период сокращается до 3 лет, если квартира:

1. перешла по наследству или дарению от члена семи или близкого родственника;
2. была получена при приватизации;
3. передана по договору пожизненного содержания (рента);
4. являлась единственным жильём на момент продажи и за 90 дней до неё (нововведение 2025 года, вступило в силу 01 января 2026).

Продажа по цене не выше расходов на покупку

Даже при владении менее минимального срока налог равен нулю, если продажная цена не превышает сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой же квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример: купили за 7 млн ₽, продаёте за 7 млн ₽ — база обложения 0 ₽.

Имущественный вычет 1 млн рублей

Если нельзя подтвердить расходы, применяется вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример: продаёте долю за 900 000 ₽ → вычет покрывает весь доход → НДФЛ 0 ₽.

Льготы для пенсионеров и иных категорий

Пенсионеры, как и другие граждане, могут использовать:

• освобождение по сроку владения (3 или 5 лет);
• вычет в 1 млн ₽;
• вычет «расходы на покупку».

Федеральных дополнительных налоговых льгот на доход от продажи недвижимости у пенсионеров нет; всё определяется общими правилами.

Продажа единственного жилья

С 01 января 2026 тот, кто реализует единственную квартиру, комнату или дом, освобождается от НДФЛ уже через 3 года владения.
Условия:

1. На дату сделки в собственности отсутствуют другие объекты недвижимости (без учёта гаража, садового дома площадью ≤ 50 м²).
2. Если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи «старого», оно не считается «другим объектом».

Продажа супругами долей в общей собственности

При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, каждый супруг может применить свой вычет 1 млн ₽ к своей доле (Письмо ФНС № БС-3-11/10133@ от 2025).
Пример: квартира продаётся за 3 млн ₽, доли ½ и ½. Каждый супруг получает доход 1,5 млн ₽ и вычет 1 млн ₽ → налог к уплате: (1,5 – 1) × 13 % = 65 000 ₽ на каждого.

Как оформить освобождение от налога

1. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2027 года (если налог всё-таки есть).
2. Приложите документы:
   • ЕГРН/выписка из ЕГРН;
   • ДКП/ДДУ/акт приёма-передачи;
   • Документы, подтверждающие льготный срок (договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
3. Если применяете вычет – укажите код дохода 1510 и сумму вычета (1 млн ₽ или расходы).

Что изменилось в 2026 году

• Для единственного жилья минимальный срок снижен до 3 лет.
• Тест на «единственность» проводится по сведениям Росреестра на момент сделки и 90 дней до неё.
• ФНС ввела онлайн-проверку права на льготу через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»; при положительном результате декларацию можно не подавать.

Проверьте себя – шпаргалка

В 2026 году большинство собственников, продающих квартиру, не платят налог благодаря увеличенным срокам владения и новым правилам для единственного жилья. Главное ‒ проверить дату регистрации права и отнестись к оформлению документов ответственно. Если сомневаетесь, загрузите выписку из ЕГРН в сервис ФНС или проконсультируйтесь с налоговым специалистом.