Жилищный кодекс РФ жёстко регламентирует, в каких именно случаях собственники квартир и нежилых помещений обязаны создать совет многоквартирного дома (СМКД). Ниже — развёрнутая памятка-инструкция, которая поможет понять: подходит ли вашему дому обязанность по избранию совета, в какой срок это нужно сделать и какие последствия ожидают игнорирующих это требование жильцов.
Обязанность создания совета: краткая формула
Совет МКД обязан быть избран, если одновременно выполняются три условия:
- Количество квартир в доме ≥ 5 (то есть более четырёх).
- Способом управления выбрана управляющая компания (УК) или непосредственное управление собственников.
- Ни товарищество собственников жилья (ТСЖ), ни жилищный кооператив (ЖК) в доме не созданы.
Если хотя бы одно из условий не выполняется (например, уже есть ТСЖ или квартир всего 3), обязанности по созданию совета нет.
Основание в законе
Часть 1 статьи 161.1 ЖК РФ дословно гласит:
«В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья или данный дом не управляется жилищным кооперативом, собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома…»
Кто и когда должен организовать собрание
Инициатором выступает любой собственник или группа собственников, обладающая суммарной долей > 10 % от общей площади (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Шаги:
- Составляется уведомление о созыве ОСС не позднее чем за 10 дней до встречи.
- Уведомление вывешивается в подъезде и размещается в электронной системе (если есть).
- Кворум ≥ 50 % голосующей площади.
Процедура избрания: чек-лист
| Этап | Что делаем | Минимальный % голосов |
|---|---|---|
| Создание совета МКД | Решение ОСС о формировании совета. | >50 % от общей площади |
| Определение численности | Решаем, сколько будет членов (обычно 3-7 человек). | >50 % |
| Выбор председателя | Из числа членов совета выбираем председателя. | Простое большинство присутствующих |
| Утверждение срока | По умолчанию 2 года, но можно установить 5 лет или иной. | >50 % |
Сроки действия и переизбрание
- Базовый срок: 2 года (ст. 161.1 ч. 10 ЖК РФ).
- Альтернативный срок: общее собрание может продлить его до 5 лет или сократить до 1 года.
- Переизбрание проводится до окончания полномочий новым ОСС; иначе прежний совет продолжает действовать «на общих основаниях».
Практические примеры
Пример 1. Дом из 60 квартир, УК «Комфорт+», ТСЖ нет
→ Обязаны избрать совет МКД. Инициатива поступила от трёх квартир на 1-м этаже. ОСС провели заочно, выбрали 5 членов и председателя, срок — 2 года.
Пример 2. Дом из 4 квартир, УК «ДомСервис»
→ Не обязаны, так как квартир ≤ 4. Совет можно создать добровольно, но это не требование ЖК РФ.
Пример 3. Дом из 150 квартир, создано ТСЖ «Сосновый»
→ Не обязаны. Правление ТСЖ выполняет роль совета, дополнительный орган не нужен.
Ответственность за игнорирование
Штрафов напрямую нет, но:
- УК может отказаться заключать договор управления, ссылаясь на то, что собственники не обеспечили надлежащий контроль.
- Госжилинспекция при проверке может выдать предписание провести ОСС и избрать совет.
- Суды в ряде регионов обязывают собственников создать совет через административные иски прокуратуры.
[Есть ТСЖ или ЖК?] ├─ Да → Совет не нужен. └─ Нет → [Квартир ≥ 5 и УК / прямое управление?] ├─ Да → ОБЯЗАНЫ избрать совет МКД. └─ Нет → Обязанности нет.
Ключевые документы для скачивания
- Шаблон извещения о созыве ОСС (DOCX)
- Протокол общего собрания (образец заполнения)
- Положение о совете МКД (типовое)
Важно: сроки и процедуры могут быть дополнены региональными законами (например, в Москве и Санкт-Петербурге действуют свои подзаконные акты). Перед созывом ОСС уточните требования вашей управляющей компании и местной жилищной инспекции.