Вопрос о правовом режиме земель, находящихся в границах населённых пунктов, является одним из ключевых в земельных отношениях России. Земли населённых пунктов (ЗНП) могут находиться в разных формах собственности: государственной, муниципальной и частной. При этом на их использование накладываются ограничения, установленные Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и рядом федеральных законов.
Правовое определение земель населённых пунктов
Согласно ст. 83 ЗК РФ «Понятие земель населённых пунктов и понятие границ населённых пунктов»:
Землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.
Эти земли включают в себя:
- жилищные зоны;
- общественно‑деловые зоны;
- зоны промышленного, сельскохозяйственного и иного целевого назначения.
Формы собственности земель населённых пунктов
2.1 Государственная собственность
Государственная собственность (ст. 16 ЗК РФ) охватывает те земельные участки, которые не находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. К таким участкам относятся, например, земли, отнесённые к зонам обороны, стратегическим объектам, а также земли, изъятые из оборота в соответствии с другими законодательными актами.
2.2 Муниципальная собственность
Муниципальная собственность регулируется ст. 19 ЗК РФ «Муниципальная собственность на землю». В неё входят земли, находящиеся в собственности:
- городских и сельских муниципальных образований;
- сельских поселений (одно или несколько объединённых территорией сельских населённых пунктов).
Пример из практики: в муниципальном образовании имеется земельный участок категории «земли населённых пунктов» с разрешённым видом использования – городские леса. Такой участок может использоваться для озеленения, рекреации и иных целей, определённых местным планом.
2.3 Частная собственность
Граждане и юридические лица могут владеть земельными участками в составе ЗНП, если они находятся в категориях, допускающих частную собственность. К таким категориям относятся:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли под индивидуальное жилищное строительство;
- Земли, отнесённые к общественно‑деловым и жилым зонам, если они не находятся в перечне земель, изъятых из оборота.
Однако существуют ограничения: земельные участки, изъятые из оборота (например, зоны обороны, заповедные территории) не могут предоставляться в частную собственность и не являются объектом гражданско‑правовых сделок.
Категории земель населённых пунктов и виды разрешённого использования (ВРИ)
Согласно ст. 85 ЗК РФ «Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий», каждая ЗНП классифицируется по ВРИ, что определяет её целевое назначение. Примеры ВРИ:
- Жилой фонд – строительство многоквартирных домов, индивидуальных жилых построек;
- Общественно‑деловая зона – офисные здания, торговые центры, учреждения образования и культуры;
- Сельскохозяйственная зона в населённом пункте – пашни, многолетние насаждения, сельскохозяйственные постройки;
- Городские леса и парки – зоны общественного отдыха.
Перемещение участка из одной категории в другую возможно только в порядке, установленном генеральными планами населённых пунктов и правилами землепользования и застройки.
Как меняется форма собственности?
Перевод земель из государственной или муниципальной собственности в частную возможен в следующих случаях:
- Через продажу или дарение в порядке, установленном законодательством (например, аукционы, конкурсные процедуры);
- В рамках программ приватизации, когда государство передаёт в частную собственность земли, не попадающие под ограничения изъятия из оборота;
- По решению муниципального совета о передаче в частную собственность земель, предназначенных под жилищное строительство.
Для земель, отнесённых к землям общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), приватизация невозможна – они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в интересах всех граждан.
Статистические данные
По данным Росреестра на начало 2023 года, общая площадь земель населённых пунктов составляет около 35 миллионов гектаров, что приблизительно равно площади России в 2‑й части. Из этой площади:
- ≈ 55 % находятся в государственной собственности;
- ≈ 30 % – в муниципальной;
- ≈ 15 % – в частной (главным образом, под жилищное строительство).
Практика применения и судебные решения
В судебной практике часто рассматриваются споры о праве собственности на ЗНП. Пример:
Анапский районный суд Краснодарского края удовлетворил иск гражданина, который требовал признать его право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в границах населённого пункта. Суд учёл, что участок не относится к изъятой из оборота категории и что ВРИ соответствовала сельскохозяйственному использованию.
Земли населённых пунктов в России могут находиться в трёх формах собственности: государственной, муниципальной и частной. Их правовой режим определяется:
- категорией земли (жилая, общественно‑деловая, сельскохозяйственная, рекреационная и др.);
- видом разрешённого использования, установленным в генеральных планах и правилах землепользования;
- ограничениями, связанными с изъятием из оборота (зоны обороны, заповедные территории, земли общего пользования).
Понимание этих нюансов необходимо как для государственных органов, так и для частных инвесторов, желающих приобрести землю в населённом пункте, а также для граждан, планирующих построить жильё или вести сельскохозяйственную деятельность.
Дата подготовки статьи: . Информация использована из открытых источников: КонсультантПлюс, Гарант, Росреестр, судебная практика, нормативные акты ЗК РФ.