В современном жилищном законодательстве России протокол согласия собственников является обязательным документом, который фиксирует решения, принятые на общем собрании собственников (ОСС) многоквартирного дома. С  г. вступил в силу приказ Минстроя России № 266пр, который уточняет требования к оформлению протоколов ОСС и порядок направления их в уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ, осуществляющий государственный жилищный надзор.

В статье рассмотрим:

• правовую основу оформления протокола;
• когда требуется протокол согласия собственников;
• детальную структуру документа;
• пример готового шаблона;
• практические рекомендации по заполнению.

Правовая основа

Оформление протокола согласия собственников регулируется следующими нормативными актами:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (части 4 и 5 статьи 189 – вопросы капитального ремонта, переустройства и иных мероприятий).
2. Приказ Минстроя России № 266пр от «Об утверждении требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка направления подлинников решений».
3. Федеральный закон № 215‑ФЗ «О государственных жилищных инспекциях».
4. Региональные нормативные акты (например, постановления органов исполнительной власти субъектов РФ о порядке проведения ОСС).

Важно: несоблюдение требований к форме протокола может привести к признанию решений недействительными и к отказу надзорных органов в их регистрации.

Когда нужен протокол согласия собственников?

Протокол согласия требуется в следующих типичных ситуациях:

• Проведение капитального ремонта общего имущества (крыша, фасад, лифты, котельная и др.).
• Изменение порядка распределения расходов на содержание и ремонт (введение/изменение плана накопления средств).
• Принятие решения о продажe, аренде или передаче в управление общего имущества.
• Утверждение проектов перепланировки помещений, влияющих на общие части дома.
• Согласование изменений в уставе ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или в правилах пользования общим имуществом.
• Принятие решения о внедрении новых сервисов (домофон, видеонаблюдение, система контроля доступа).

Во всех указанных случаях необходимо оформить протокол, в котором фиксируются:

• Дата и место проведения ОСС;
• Список присутствующих собственников и их доли в праве собственности;
• Повестка дня;
• Решения, принятые большинством (или квалифицированным большинством) голосов;
• Подписи председателя, секретаря и всех участников (или их представителей).

Структура протокола согласия собственников

Согласно приказу № 266пр, протокол должен содержать следующие реквизиты:

Примечание: При оформлении протокола в электронном виде допускается использование электронной подписи, однако оригинал в бумажной форме обязателен для передачи в надзорный орган.

Ниже приведён готовый шаблон, который можно скопировать в любой текстовый редактор (Word, Google Docs) и адаптировать под конкретный дом.

<h1>Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме</h1>
<p><b>Дата проведения:</b> <br>
<b>Место проведения:</b> Зал заседаний ТСЖ «Уютный дом», г. Москва</p>

<h2>Список собственников, присутствующих на собрании</h2>
<table border="1" cellpadding="5" cellspacing="0">
 <tr><th>№</th><th>Ф.И.О.</th><th>Адрес (кв.)</th><th>Доля в праве собственности</th><th>Подпись</th></tr>
 <tr><td>1</td><td>Иванов И.И.</td><td>ул. Лесная, д.10, кв.1</td><td>1/50</td><td>______</td></tr>
 <!-- Повторить строку для всех участников -->
</table>

<h2>Повестка дня</h2>
<ol>
 <li>Утверждение плана проведения капитального ремонта крыши здания</li>
 <li>Определение порядка финансирования ремонта (накопительный план vs. кредит)</li>
 <li>Выбор подрядчика для выполнения работ</li>
 <li>Прочие вопросы</li>
</ol>

<h2>Ход собрания</h2>
<p>Председатель собрания, Петров П.П., открыл заседание, представил повестку и предложил перейти к обсуждению первого вопроса. После обсуждения получено согласие большинства собственников.</p>

<h2>Решения</h2>
<ol>
 <li><b>Принять план капитального ремонта крыши</b> (решение принято квалифицированным большинством: 40 «за», 5 «против», 5 «воздержался»).</li>
 <li><b>Финансировать ремонт за счёт накопительного плана в размере 1 % от стоимости общего имущества ежегодно</b> (решение принято простым большинством: 38 «за», 7 «против», 5 «воздержался»).</li>
 <li><b>Утвердить договор с ООО «РемонтСтрой» на выполнение работ</b> (решение принято простым большинством: 42 «за», 3 «против», 5 «воздержался»).</li>
 <li><b>Прочие вопросы</b> – вопросов не поступило.</li>
</ol>

<h2>Подписи</h2>
<p><b>Председатель собрания:</b> ______________________ (Петров П.П.)<br>
<b>Секретарь собрания:</b> ______________________ (Сидорова А.А.)</p>

<p>Подписи собственников (или их представителей):</p>
<table border="1" cellpadding="5" cellspacing="0">
 <tr><th>№</th><th>Ф.И.О.</th><th>Подпись</th></tr>
 <tr><td>1</td><td>Иванов И.И.</td><td>____________________</td></tr>
 <!-- Дальнейшие строки -->
</table>

<h2>Отметка о направлении</h2>
<p>Протокол передан в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы г. (рег. № 2026‑03‑020).</p>

Данный шаблон полностью соответствует требованиям приказа № 266пр и может использоваться как базис для любого типа ОСС.

Как правильно заполнять протокол?

1. Подготовьте список собственников. Список берётся из реестра ТСЖ или из выписок из ЕГРН. Укажите доли в праве собственности, они важны при подсчёте квалифицированного большинства.
2. Уведомьте собственников о дате и повестке. Уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней (за исключением экстренных случаев).
3. Проведите собрание. Ведите протокол в режиме реального времени, фиксируя все возражения и предложения.
4. Подсчитайте голоса. При необходимости квалифицированного большинства (например, при капитальном ремонте) учитывайте только голосующие собственники, чьи доли составляют более 2/3 от общего количества долей.
5. Подпишите документ. Все присутствующие (или их представители) обязаны подписать протокол. При отсутствии подписи у кого‑то из собственников, документ считается недействительным в части их голосования.
6. Сформируйте копии. Одна оригинальная копия остаётся у управляющей организации, две – в архиве ТСЖ, одна направляется в надзорный орган.
7. Сохраните электронные версии. При наличии электронной подписи храните файл в формате PDF/A, чтобы обеспечить долгосрочную читаемость.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли делать протокол, если решение принято единогласно?

Да. Даже при единогласном согласии протокол обязателен, поскольку фиксирует факт принятия решения и позволяет передать его в надзорный орган.

Можно ли использовать образец 2025 года?

Образцы 2025 года могут быть использованы только в том случае, если они полностью соответствуют текущим требованиям приказа № 266пр. Рекомендуется сверять каждый пункт с актуальной формой, опубликованной на официальном сайте Минстроя РФ.

Как оформить протокол, если часть собственников прислала доверенность?

В список присутствующих вносятся как «представитель собственника» с указанием номера и даты доверенности. В конце протокола к подписи представителя прилагается копия доверенности.

Что делать, если часть собственников оспаривает протокол?

Оспаривание возможно в течение 30 дней с момента получения копии протокола. В случае несогласия необходимо обратиться в суд с иском о признании решения недействительным.

Где скачать официальные бланки?

Официальные бланки протоколов доступны для бесплатного скачивания на следующих ресурсах:

• Сайт Минстроя России – раздел «Документы и формы» (последняя версия – приказ 266пр).
• Портал государственных услуг РФ – раздел «Жилищный надзор» (вкладка «Образцы протоколов»).
• Сайт регионального жилищного инспектора (например, для Москвы).
• Сайт ТСЖ «Уютный дом» – раздел «Документы» (часто размещаются готовые шаблоны для жильцов).

При скачивании убедитесь, что документ имеет актуальную дату публикации (не старее ) и содержит подпись ответственного за утверждение формы.

Протокол согласия собственников жилья – ключевой документ, без которого невозможно легитимно принимать решения, связанные с капитальным ремонтом, финансированием и управлением общим имуществом многоквартирного дома. Соблюдая требования приказа № 266пр, используя представленный образец и следуя рекомендациям по заполнению, собственники и управляющие организации гарантируют юридическую чистоту своих действий и избегают возможных споров с надзорными органами.

Помните: правильный протокол – это не только формальность, но и защита интересов всех жильцов.