Актуально на 19 апреля 2026 г; За последние три года правила продажи недвижимости претерпели ряд изменений: в 2024-м Госдума повысила безналоговый вычет с 1 млн до 3 млн рублей, а в 2025-м ввела дополнительные льготы для семей с детьми. Однако базовые механизмы расчёта и декларирования НДФЛ остались прежними. Ниже ― полный разбор обязанностей продавца квартиры в 2023 году, с учётом последующих поправок, которые уже влияют на ситуацию.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ?

Налог платится только при одновременном выполнении двух условий:

• недвижимость продана раньше минимального срока владения;
• доход от продажи превышает сумму применённого вычета.

Минимальный срок владения:

1. 3 года – если квартира была:
   • приватизирована;
   • получена по договору дарения или наследства от близкого родственника;
   • передана по договору пожизненного содержания.
2. 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ или на вторичном рынке).

Если срок владения равен или превышает указанный минимум, НДФЛ не начисляется и декларацию не подают.

Размер налога

Ставка для российских налоговых резидентов ― 13%. Если человек провёл за границей более 183 дней в году продажи, ставка вырастает до 30%.

Формула расчёта

НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет) × 13%

Какие вычеты можно применить

3.1 Имущественный вычет

Базовый бездокументарный вычет ― 1 млн рублей (до вступления изменений 2024 г.).

• Важно: если продавец использовал новый вычет 3 млн рублей после 28 июня 2024 г;, он действует ретроспективно на объекты, приобретённые с 2023 года.

3.2 Расходный вычет

Вместо 1 млн можно уменьшить доход на подтверждённые расходы:

• документальная цена покупки;
• ипотечные проценты;
• долевые взносы и отделка (при ДДУ);
• госпошлина и услуги р/счёта.

Какой вычет выгоднее ― сравните в таблице:

Когда и как подавать 3-НДФЛ

4.1 Сроки

• Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог оплачивается до 15 июля.

4.2 Пошаговый алгоритм

1. Сформировать 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через «Декларацию».
2. Прикрепить:
   • ДКП/ДДУ;
   • выписку ЕГРН;
   • платёжки-подтверждение расходов (если применяете расходный вычет).
3. Отправить электронной подписью или лично в ИФНС.

Частые ошибки и советы продавцу

• Ошибка 1: ставят цену «на глазок».
  Совет: перед продажей сделайте рыночную оценку или закажите отчёт Росреестра.
• Ошибка 2: продают единственное жильё и не учитывают льготу 2025 г.
  Совет: если у вас трое и более детей, при продаже единственной квартиры можно не ждать 3 или 5 лет.
• Ошибка 3: забывают коэффициент-коэффициент (0.7 от кадастровой стоимости).
  Совет: налоговая всегда сравнивает договорную цену с 70 % кадастровой. Если цена ниже, доход рассчитают по кадастру.

Калькулятор быстрого расчёта

Допустим, квартира куплена в 2021 г. за 4 200 000 ₽ и продана в 2023 г. за 6 000 000 ₽. Вычет используем расходный.

Доход от продажи: 6 000 000 ₽
Расходы: 4 200 000 ₽
Налогооблагаемая: 1 800 000 ₽
НДФЛ 13 %: 234 000 ₽

Если бы применяли только имущественный вычет 1 млн ₽, налог составил бы:

6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽

Планы на будущее

В Госдуме уже обсуждают:

• повышение безналогового вычета до 5 млн рублей для единственного жилья;
• возможность учёта ипотечных процентов в расходном вычете даже при рефинансировании.

Чтобы не платить лишнего налога с продажи квартиры в 2023 году:

1. Проверьте срок владения.
2. Оцените, какой вычет выгоднее – имущественный или расходный.
3. Не продавайте «вслепую»: учтите кадастровую стоимость и актуальные льготы.
4. Своевременно подайте 3-НДФЛ, если обязаны.

При возникновении сложных ситуаций (доли, обмен с доплатой, долевое строительство) советуем проконсультироваться с налоговым юристом или использовать сервис «Личный налоговый инспектор» на сайте ФНС.

Информация подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС и законопроекта № 1113035-7 «О внесении изменений в части вторую Налогового кодекса РФ» (утверждён г.).