Одним из самых «острых» вопросов, который ежегодно поднимают собственники квартир, остаётся: в чьей же собственности находится земельный участок под многоквартирным домом (МКД)? До 2015 года ответ был почти всегда один, «у муниципалитета». После реформы ЖКХ и внесения изменений в Градостроительный кодекс и Федеральный закон № 214-ФЗ картина изменилась. В 2026-м ФНС, суды и муниципалитеты ежедневно сталкиваются с коллизиями, когда участок пытаются обложить налогом, изъять «для муниципальных нужд» или, наоборот, освободить от налогообложения. Ниже — подробный разбор всех актуальных аспектов.

Три возможных правовых статуса земли под МКД

Участок входит в состав общего имущества собственников

Гражданский кодекс РФ (ч. 2 ст. 289) и Жилищный кодекс РФ (ст. 36 ч. 1 п. 1) устанавливают: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений:

• если документы о постановке дома на кадастровый учёт оформлены после ;
• если в ЕГРН чётко указано, что участок «входит в состав общего имущества»;
• если на момент оформления прав собственности на квартиры/нежилые помещения участок уже был сформирован (имеет кадастровый номер).

Важно: право общей долевой собственности не требует дополнительных регистраций, но при желании ТСЖ или управляющая компания может единоразово подать заявление в Росреестр и получить выписку ЕГРН с общим номером.

Участок остаётся в муниципальной собственности

До 2015 года застройщики могли возводить дом на муниципальной земле по договору аренды. В этом случае:

• земля не входит в состав общего имущества;
• арендные платежи уплачивает либо ТСЖ/УК, либо собственники квартир (через квитанции);
• выписка ЕГРН на участок показывает «Муниципальное образование город …» как правообладателя.

Такие случаи в 2026 году встречаются преимущественно в старом жилом фонде крупных городов (например, Центральный район Ростова-на-Дону).

Разделённый на доли участок (редкий вариант)

Теоретически возможен вариант, когда при постановке дома на кадастровый учёт каждому собственнику оформлена отдельная доля земли (как для ИЖС). На практике такие случаи единичны и создают колоссальные проблемы (отсутствие технической возможности выделить долю, нарушение градостроительных норм).

Как узнать фактический статус участка: пошаговая инструкция

1. Получить выписку ЕГРН на сам дом.
   С 2023 года достаточно QR-кода на техпаспорте: сканируйте, переходите на rosreestr.gov.ru и смотрите раздел «Сведения о расположении в пределах земельного участка».
2. Отдельно заказать выписку ЕГРН на земельный участок.
   В строке «Вид права и основание» должно быть: «Общая долевая собственность собственников помещений в МКД» либо «Собственность муниципального образования».
3. Проверить квитанции ЖКХ.
   Если в квитанции есть строка «Аренда земли» или «Плата за земельный участок», земля — муниципальная.
4. Зайти в личный кабинет ФНС.
   С 2025 года налоговая выводит отдельную карточку «Земельный участок под МКД». Если карточки нет и налог не начисляется, участок освобождён.

Налоги 2026 года: кто платит и кто освобождён

Участок в общей долевой собственности

ФНС в письме № БС-4-21/3621@ от чётко разъяснила: участок, входящий в состав общего имущества МКД, освобождается от земельного налога полностью. Основание, подпункт 14 пункта 1 статьи 389.1 НК РФ (в редакции Федерального закона № 517-ФЗ от ).

Но есть важное уточнение: если в ЕГРН в графе «Вид разрешённого использования» стоит что-то иное, кроме «Для размещения многоквартирного дома», налоговая может попытаться начислить налог (по фактическому использованию). При получении такого требования — сразу обращайтесь в ФНС с выпиской ЕГРН и протоколом общего собрания собственников.

Участок в муниципальной собственности

Арендная плата регулируется ст. 39.7 ЗК РФ и муниципальными постановлениями. В 2026 году ставка аренды в крупных городах составляет от 0,3 % до 1,5 % кадастровой стоимости в год. В квитанциях это отражается отдельной строкой и НЕ является земельным налогом.

Практика изъятия земель для муниципальных нужд (пример Ростова-на-Дону)

Администрация г. Ростова-на-Дону опубликовала постановление № 672-р «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по ул. Никитина, 4». Дом признан аварийным, земля, муниципальная. Как это сказывается на собственниках квартир:

• выплата компенсаций за изымаемое жильё идёт согласно ФЗ-214;
• арендные платежи за землю прекращаются с даты изъятия;
• если бы участок был в общей долевой собственности, муниципалитет не смог бы изъять его без решения суда и выплаты рыночной стоимости каждой доли.

Что делать собственнику квартиры в 2026 году

1. Проверьте статус (см. пункт 2 инструкции).
2. Если участок — муниципальный, следите, чтобы арендная плата не превышала нормативов; при росте более чем на 20 % в год требуйте обоснования по постановлению мэрии.
3. Если пришло требование уплатить земельный налог, а по ЕГРН участок в общей долевой собственности, — отправьте в ИФНС:
   • выписку ЕГРН;
   • копию протокола общего собрания;
   • заявление о несогласии с начислением (форма KND 1150080).
4. При изъятии земли (например, в рамках реновации) требуйте:
• выписку из постановления;
• независимую оценку рыночной стоимости доли земли;
• страховую выплату или равнозначное жильё.
5. Если ТСЖ/УК не оформила землю в ЕГРН как общее имущество, подайте коллективное заявление в Росреестр (через МФЦ) и потребуйте внести сведения.

Краткий чек-лист

Что изменится в 2027 году

В Госдуму уже внесён законопроект № 1057637-7, который предлагает автоматически переводить все муниципальные участки под МКД в общую долевую собственность собственников квартир без их заявлений. Это может снять проблему «земельных» налогов и упростить расселение аварийного фонда. Следите за новостями.

Если ваш дом сдан после 2015 года, вероятность того, что земля под ним уже принадлежит вам и другим собственникам квартир, — выше 95 %. Основная рекомендация: не поленитесь раз в год проверять ЕГРН и не платите за то, что законом освобождено от налогов.