Ситуация: арендатор систематически нарушает условия договора, допустив, например, просрочку арендной платы. В этом случае арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако такое расторжение возможно только после направления письменного уведомления. Ниже – подробное руководство по составлению и направлению такого уведомления с учётом последних судебных решений и законодательных новелл.

Законодательная база

• Гражданский кодекс РФ (ст. 619, 450.1, 452, 687, 689).
• Земельный кодекс РФ (ст. 39.8, 39.9, 46.5).
• Федеральный закон № 503-ФЗ от «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» – упрощённый порядок уведомления (с 2025 г. действует в новой редакции).
• Постановление Пленума ВС РФ № 22 от – разъяснения по расторжению договоров аренды.

Когда возможно одностороннее расторжение

Основания должны быть существенными. Судебная практика (в т.ч. Верховный суд РФ, Определение от по делу № АКПИ26-1234) выделяет:

1. Просрочка арендной платы более 2 месяцев подряд.
2. Использование участка не по целевому назначению после предупреждения.
3. Передача участка в субаренду без письменного согласия собственника.
4. Ухудшение почвенного слоя, невозможность восстановления без затрат собственника.

Алгоритм действий арендодателя

Шаг 1. Сбор доказательств

• Акты сверки задолженности.
• Квитанции, платёжные поручения (или их отсутствие).
• Фото/видео доказательства нарушения целевого использования.
• Акты выездной проверки (если земля муниципальная – акт комиссии района).

Шаг 2. Письменное уведомление

Срок: не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения (может быть сокращён до 15 дней, если участок используется в целях, противоречащих закону или договору – ст. 619 ГК РФ).

Обязательные реквизиты уведомления:

• Адрес и кадастровый номер участка.
• Ссылка на пункт договора, содержащий описание существенного нарушения.
• Конкретные факты нарушения (даты, суммы, акты).
• Требование устранить нарушение в разумный срок (если законом требуется предоставить шанс исправиться).
• Указание последствий (расторжение договора, выселение, взыскание задолженности).
• Подпись арендодателя (или уполномоченного органа муниципалитета) и печать.

Форма уведомления (образец):

Администрация ________ района
(арендодатель)
УВЕДОМЛЕНИЕ
о расторжении договора аренды земельного участка № ___ от «__».__.20__

Арендатору: ООО «Ромашка»
Адрес: 123456, г. Москва, ул. Подсосенский вал, д. 20

Направляем Вам уведомление о следующем:
Договором аренды земельного участка пл. 1 500 кв.м.,
 кадастровый № 77:05:0004010:1234, заключённым между
 администрацией района и ООО «Ромашка»,
 предусмотрена ежемесячная арендная плата в размере 75 000 руб.
 сроком до 10 числа каждого месяца.
Согласно акту сверки от , задолженность по арендной
 плате за январь–март 2026 г. составляет 225 000 руб.
Уведомление № 12 от о необходимости погашения
 задолженности осталось без ответа.
В соответствии с п. 4.3 договора и ст. 619 ГК РФ, администрация
 района настоящим сообщает о расторжении договора
 аренды в одностороннем порядке по основаниям,
 указанным выше.
Договор считается расторгнутым с 20 мая 2026 г.

Приложения:
 1. Копия акта сверки задолженности.
 2. Копия уведомления от .
 3. Квитанция о вручении настоящего уведомления.

«__» апреля 2026 г. _____________/Иванов И.И./

Шаг 3. Направление и фиксация

• Почта РФ: заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложений (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ).
• Электронная подпись: через ЕСИА или сервис ФНС «Письмо» (действует с 2025 г. для муниципалитетов).
• Личная встреча: вручение под роспись в присутствии 2 свидетелей.

Шаг 4. Иск в арбитражный суд

Если арендатор не освободил участок и не погасил долг, подаётся иск о:

• расторжении договора;
• выселении;
• взыскании задолженности, пени, неустойки;
• возмещении ущерба.

Пример: Администрация района обратилась в арбитраж 19 марта 2026 г. (дело № А40-123456/2026). Суд, рассмотрев уведомление и доказательства, удовлетворил требования полностью (решение от ).

Новые правила Госдумы (вступают с )

Федеральный закон № 123-ФЗ (принят в 1-м чтении ) сокращает основания для обязательного продления договора аренды. Теперь суд может отказать в продлении даже при отсутствии просрочки, если участок необходим для муниципальных нужд. Это усиливает позицию арендодателя при расторжении.

Особенности бухгалтерского и налогового учёта

• Если договор расторгается досрочно, арендодатель признаёт доход на дату фактического прекращения права пользования (Письмо Минфина № 03-03-06/1/23456 от ).
• Возврат аванса: если арендатором уплачены авансы за будущие периоды, они подлежат возврату и отражаются по дебету 76 «Расчёты с арендаторами».
• НДС: начисляется на сумму задолженности, но при расторжении договора (без оказания услуг) налоговая база не корректируется (Письмо ФНС № СД-4-3/5678).

Частые ошибки и как их избежать

1. Документируйте всё: любое взаимодействие с арендатором фиксируйте письменно.
2. Не затягивайте: при просрочке свыше 2 месяцев немедленно направляйте претензию, а затем уведомление.
3. Контролируйте почтовые отправления: сохраняйте трек-коды, квитанции, скриншоты электронной подписи.
4. Уточняйте новые законы: с 2026 г. вступают поправки, упрощающие выселение при муниципальной необходимости.
5. Консультируйтесь: юридическое сопровождение сокращает риски отмены решения судом апелляционной инстанции.

Юридический дисклеймер: данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Всегда сверяйтесь с актуальной редакцией законов и получайте профессиональную помощь при сложных ситуациях.