Дата актуализации:
Что такое «вновь образуемый земельный участок» и зачем ему нужен ВРИ?
Вновь образуемый земельный участок — это участок, который появился в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в результате:
- объединения смежных участков (ст. 11.6 ЗК РФ);
- раздела или выдела доли из действующего участка;
- перераспределения земель в рамках межевания территории;
- изменения границ муниципальных образований, субъектов РФ и т. д.
Вид разрешенного использования (ВРИ), это закреплённый в ЕГРН код, который определяет допустимые виды деятельности на участке (жилищное строительство, сельхозпроизводство, торговля, рекреация и др.).
С г. введена обязательность установления ВРИ сразу после образования участка (п. 2.1 ст. 37 ГрК РФ). Без ВРИ участок не может быть:
- поставлен на кадастровый учёт;
- оформлен в собственность;
- арендован или продан;
- использован для проектирования и строительства.
Нормативная база 2026 года
Ключевые акты, действующие на :
- Градостроительный кодекс РФ от № 190-ФЗ (в редакции ФЗ № 373-ФЗ от и ФЗ № 295-ФЗ от ).
- Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от , действует с учётом изменений от 2025 г.).
- Федеральный закон № 295-ФЗ от — вступил в силу и уточнил процедуру распространения ВРИ на вновь образуемые участки;
Что изменилось с 1 марта 2026 года?
ФЗ № 295-ФЗ ввёл правило: условно разрешённый вид использования не распространяется автоматически на вновь образуемый участок.
Пример:
Два смежных участка имели условно разрешённый ВРИ «для размещения гостиницы». После объединения новый участок получает только основной ВРИ из градостроительного регламента. Чтобы вернуть условно разрешённый ВРИ, необходимо пройти процедуру его переутверждения (публичные слушания, согласование муниципалитета).
Пошаговая схема установления ВРИ для нового участка
| Этап | Действие | Сроки | Основание |
|---|---|---|---|
| 1 | Подготовка межевого плана (кадастровый инженер) | 5–10 раб. дней | ФЗ № 221-ФЗ |
| 2 | Определение территориальной зоны (ТЗ) и градостроительного регламента (ГР) | 1 раб. день | Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) |
| 3 | Выбор ВРИ из классификатора, соответствующего ТЗ | 1–2 раб. дня | Приказ Минэкономразвития № 540 |
| 4 | Подготовка и подача заявления в орган местного самоуправления | 1 раб. день | Административный регламент |
| 5 | Рассмотрение заявления и выдача постановления | 15 раб. дней | ст. 37 ГрК РФ |
| 6 | Внесение сведений в ЕГРН (через Росреестр/МФЦ) | 7–9 раб. дней | ФЗ № 218-ФЗ |
Как выбрать правильный ВРИ: алгоритм
- Открыть актуальную карту ПЗЗ на сайте муниципалитета или портале «Госуслуги» региона.
- Убедиться, что участок попадает в одну территориальную зону (если границы проходят по участку — потребуется согласование).
- Сопоставить категорию земель и функциональное назначение зоны.
- Земли населённых пунктов → жилищная зона, зона общественно-деловой застройки и др.
- Земли сельхозназначения → сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство.
- Выбрать код ВРИ в классификаторе.
Пример: код 2.1 — «Малоэтажное жилищное строительство»; код 4.2, «Объекты торговли». - При необходимости оформить условно разрешённый ВРИ (п. 5 ст. 37 ГрК РФ, публичные слушания, экспертиза ГИБДД/МЧС при необходимости).
Документы для подачи заявления
- Заявление по форме, утверждённой муниципалитетом.
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
- Межевой план (новый участок обязан быть внесён в ЕГРН).
- Схема расположения участка на кадастровом плане.
- Согласие собственника(-ов), если заявитель не является собственником (портал госуслуг Московской области требует отдельный PDF-файл).
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — не обязателен, но ускоряет согласование.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Выбор ВРИ «человеческим» языком, а не кодом | Отказ Росреестра | Использовать только коды из классификатора |
| Несоответствие категории земель и ВРИ | Отказ, штраф до 50 000 ₽ | Проверить категорию через ЕГРН и ПЗЗ |
| Отсутствие публичных слушаний при условно разрешённом ВРИ | Аннулирование ВРИ в суде | Провести слушания и опубликовать итоги |
Электронные сервисы 2026 года
- ФГИС ЕГРН, проверка кадастровых сведений.
- Госуслуги Москвы и Московской области, подача заявления на изменение ВРИ онлайн, бесплатно, срок 15 дней.
- Кадастровая карта Росреестра — визуальная проверка зон.
- «Мой участок» (Росреестр) — автоматический подбор ВРИ по кадастровому номеру.
- Убедиться, что участок зарегистрирован в ЕГРН с новым номером.
- Получить выписку ЕГРН и проверить категорию земель.
- Скачать актуальную редакцию ПЗЗ муниципалитета.
- Выбрать основной ВРИ из классификатора.
- При необходимости — заказать ГПЗУ и провести публичные слушания для условно разрешённого ВРИ.
- Подать заявление (лично, через МФЦ или электронно);
- Получить постановление и внести сведения в ЕГРН.
- Начинать проектирование или регистрацию права собственности.
Контакты для оперативной помощи
Единая горячая линия Росреестра: ###-###-####
Онлайн-консультации: rosreestr.gov.ru