04 июня 2026 г. — Занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи, это не «безобидная экономия», а уголовно наказуемое деяние. С 2025 года налоговые органы и Росреестр усилили контроль: любое расхождение между фактической и документальной ценой квартиры автоматически попадает в поле зрения ФНС и может привести к уголовному делу по ст. 198 УК РФ.
Что считается «занижением»?
Занижением считается указание в договоре суммы ниже 70 % от кадастровой стоимости либо фиксация цены, которая на практике значительно отличается от той, что была реально уплачена. Например:
- на руки продавец получает 5 000 000 ₽;
- в ЕГРН вносится 1 000 000 ₽.
В таком случае разница в 4 000 000 ₽ формально «выпадает» из налогооблагаемой базы.
Какие последствия для продавца
Доначисление налогов и пени
ФНС пересчитает НДФЛ исходя из реальной рыночной цены (или 70 % кадастровой) и выставит:
- доначисленный налог 13 % или 15 %;
- пени за каждый день просрочки;
- штраф 20 % от суммы неуплаченного налога (при доказанном умысле — до 40 %).
Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ)
Если за три последовательных финансовых года сумма неуплаченных налогов превысит 2 700 000 ₽, продавца привлекут по ч. 1 или ч. 2 ст. 198 УК РФ:
- штраф до 300 000 ₽;
- арест до 6 месяцев;
- лишение свободы до 1 года.
Важно: если это первое нарушение и до возбуждения дела налог, пени и штрафы полностью уплачены, лицо освобождается от уголовной ответственности (п. 3 ст. 198 УК РФ).
Что рискует покупатель
На первый взгляд риски покупателя ниже, но они существуют:
- Утрата налогового вычета. Вычет рассчитывается только из суммы, указанной в договоре. При занижении цены он уменьшается пропорционально.
- Отказ в ипотеке. Банк видит оценочную стоимость и может снизить сумму кредита или отказать.
- Подозрение в сговоре. Покупатель формально помогает продавцу уклониться от налогов и может быть признан соучастником (ст. 33 УК РФ).
- Оспаривание сделки. Продавец-кредитор или его наследники могут заявить, что «получил меньше, чем должен», и потребовать доплату через суд.
Как налоговики выявляют занижение
- Автоматический запрос в Росреестр: система сравнивает цену сделки с кадастровой.
- Оценочные отчёты банков: если ипотека, банк передаёт данные в ФНС.
- Жалобы и анонимки: соседи, риэлторы, недоброжелатели.
- Анализ движения денег: поступление 5 млн ₽ на карту продавца при договоре в 1 млн ₽ — прямой повод для проверки.
Легальные способы сэкономить на налогах
Вместо «серой» схемы можно воспользоваться законными механизмами:
- Налоговый вычет при продаже — 1 000 000 ₽ или расходы на покупку (подтвержденные документами).
- Долевая продажа в семье — раздел долей между супругами и детьми уменьшает общую налогооблагаемую базу.
- Переуступка права требования (ДДУ) — если квартира в новостройке, можно продать ДДУ до получения свидетельства, не вступая в собственность, и не платить НДФЛ при соблюдении сроков.
- Дарение с последующей продажей — дарение от родителей детям, затем продажа через 3 года освободит от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Короткий ответ: не стоит. Штрафы и уголовные дела обходятся дороже любого «экономного» налога. Легальные методы оптимизации позволяют сэкономить до 1 млн ₽ без риска лишения свободы.
При заключении сделки обращайтесь к квалифицированному риэлтору и налоговому консультанту: они помогут выбрать безопасную схему и оформить всё по закону.