Краткая сводка отличий
| Параметр | Бухгалтерский учёт | Налоговый учёт |
|---|---|---|
| Дата начала амортизации | 1-е число месяца, следующего за вводом объекта в эксплуатацию (ПБУ 6/01) | 1-е число месяца, следующего за вводом объекта в эксплуатацию (НК РФ, ст. 259.1-259.2) |
| Лимит единовременного списания | Не применяется | До 10 % от первоначальной стоимости можно списать единовременно |
| Срок полезного использования | Определяется компанией, но не может быть меньше минимального, установленного ОКОФ | Строго по классификатору (десятая амортизационная группа, 30 лет для зданий) |
Бухгалтерский учёт: проводки и нюансы
2.1 Первоначальная стоимость
Первоначальная стоимость = цена контракта + НДС (если объект не подлежит вычету) + госпошлина + услуги риелтора + юридическое сопровождение + доставка и монтаж (если их нельзя отделить от стоимости объекта).
- Проводки на дату покупки:
- Дт 08.4 «Приобретение объектов недвижимости» Кт 60, отражена задолженность перед продавцом (без НДС)
- Дт 19 Кт 60 — выделен НДС (если планируется вычет)
- Дт 60 Кт 51 — оплата поставщику
- Дт 68 Кт 19 — заявлен НДС к вычету, подтверждён счётом-фактурой и актом приёма-передачи
- Проводки на дату ввода в эксплуатацию:
- Дт 01 Кт 08.4 — объект принят к бухгалтерскому учёту как основное средство
2.2 Амортизация
Начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода. Используется линейный метод (ПБУ 6/01 п. 19), если иной способ не закреплён в учётной политике.
Пример: здание стоимостью 25 000 000 ₽, срок 30 лет (360 месяцев).
Ежемесячная амортизация = 25 000 000 / 360 ≈ 69 444,44 ₽.
Проводка: Дт 26 (44, 91) Кт 02.
Налоговый учёт: особенности 2026
3.1 До 2026 года
Можно списать единовременно 10 % первоначальной стоимости для зданий (п. 9 ст. 258 НК). С 2026-го лимит остаётся прежним, но новое требование: единовременная премия отражается в налоговом регистре до подачи декларации за I квартал, иначе право теряется.
3.2 Амортизационные группы
- Десятая группа — здания, сооружения, передаточные устройства (срок 30–35 лет).
- Одиннадцатая группа — жилые дома, отнесённые к объектам ОС (срок ≥ 35 лет).
3.3 Налог на имущество
С 2026 г. применяется кадастровая база для офисных и торговых центров площадью ≥ 1 000 м², независимо от того, в каком регионе находится объект. Для остальной недвижимости сохраняется усреднённая остаточная стоимость.
Практические схемы разнесения расходов
Ситуация 1: покупка офиса в новостройке с отделкой «под ключ»
Договор долевого участия: 30 000 000 ₽
Дополнительная отделка: 3 000 000 ₽
Риелторские услуги: 300 000 ₽
- Бухгалтерский учёт: вся сумма (33 300 000 ₽) капитализируется в счёт 08.4 → 01.
- Налоговый учёт: возможно единовременное списание премии 3 330 000 ₽, остаток — амортизация по 30-летнему сроку.
Ситуация 2: покупка земельного участка + строительство склада
- Земля не амортизируется ни в бух, ни в налоговом учёте.
- Затраты на строительство (материалы, работа подрядчика, проект) капитализируются в 08.3 «Строительство объектов основных средств».
- После ввода: Дт 01 Кт 08.3 — начисляем амортизацию.
Разница между бухгалтерией и налогообложением
Самый частый «камень преткновения» — отложенное налоговое обязательство (ОНО) из-за разной амортизации:
Бухгалтерская амортизация (30 лет) = 69 444 ₽ Налоговая амортизация (10 % премия + 30 лет) = 0 ₽ в 1-й месяц Возникает ОНО: Дт 68 Кт 77 = 69 444 × 20 % ≈ 13 889 ₽.
Чек-лист для главного бухгалтера на 2026 год
- До подтвердить в 1С/Контур-Налог право на 10 % премию.
- Проверить классификатор ОКОФ: объект попал ли в 10-ю или 11-ю группу?
- Сформировать акт ввода в эксплуатацию (форма ОС-1) и внести в ЕГРН.
- Если площадь объекта ≥ 1 000 м² — подать уведомление в ФНС о переходе на кадастровую базу налога на имущество.
- Пересчитать транспортный налог (если объект является гаражом/паркингом).
Что менялось в 2026 году
- ФСБУ 25/2018 «Учёт аренды» теперь обязательно применять и к договорам долгосрочной аренды с правом выкупа: арендные платежи до момента выкупа учитываются как право пользования объектом (актив 01 «Право пользования активом»), а не как текущие расходы.
- Новые КБК при уплате налога на имущество по кадастровой стоимости: 182 1 06 02020 02 1000 110.
- Электронный акт ОС-1 теперь отправляется в Росреестр напрямую через сервис ФГИС «Альфа-импорт» без бумажной подписи.
Правильный учёт расходов на недвижимость требует:
- чёткого разграничения бухгалтерской и налоговой амортизации;
- своевременного заявления 10 % премии;
- мониторинга изменений в НК и ФСБУ;
- взаимодействия с кадастровой палатой и Росреестром при вводе объекта в эксплуатацию.
Соблюдение этих простых правил минимизирует налоговые риски и позволит избежать претензий ФНС уже в 2026 году.
Статья подготовлена на основе актуального законодательства РФ и разъяснений ФНС.