Дата актуализации:

Содержание

1. Нормативная база после 2022 года
2. Как отражается незавершенное строительство (НЗС) на счетах
3. Особенности учета у застройщика
4. Особенности учета у подрядчика
5. Продажа объекта НЗС после 2022 года
6. Ликвидация и списание объектов НЗС
7. Налоговый учет и разница с бухгалтерским
8. Отражение в бухгалтерской отчетности
9. Практический чек-лист для бухгалтера 2026

С 2022 года в бухгалтерском учете строительных организаций произошло несколько ключевых трансформаций, затронувших порядок учета незавершенного строительства (НЗС). Основной драйвер изменений — вступление в силу ФСБУ 5/2019 «Запасы», а также обновленные разъяснения Минфина, ФНС и Минстроя РФ. В 2024-2026 гг. появились дополнительные требования к раскрытию информации в отчетности и контролю достоверности оценки НЗС.

• с 2022 г. НЗС у застройщика строго учитывается на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств»;
• у подрядчика НЗС (незавершенное производство) отражается на счете 20 «Основное производство» с аналитикой по объектам;
• в бюджетных учреждениях используется счет 106.11 «Капитальные вложения в незавершенное строительство»;
• в 2026 г. усилены требования к проведению обязательного аудита стоимости НЗС в промежуточной отчетности.

Нормативная база после 2022 года

Основные документы, которыми руководствуется бухгалтер в 2026 г.:

Как отражается незавершенное строительство (НЗС) на счетах

Порядок проводок у застройщика (коммерческая организация)

• Дт 08.3 Кт 60, 10, 70, 69, 02 … — капитальные вложения в строительство (закупка материалов, оплата подрядчикам, начисление зарплаты и т.д.);
• Дт 19 Кт 60 — выделение НДС по входящим счетам-фактурам;
• Дт 08.3 Кт 76 — включение в стоимость НЗС процентов по кредитам, неустоек, услуг независимых экспертов;
• по окончании строительства Дт 01 Кт 08.3 — ввод объекта в эксплуатацию.

Порядок проводок у подрядчика

• Дт 20 «Объект № …» Кт 10, 70, 69, 02, 60 — учет прямых затрат по выполненным работам;
• Дт 20 Кт 25, 26 — распределение общепроизводственных и общехозяйственных расходов;
• ежемесячно по акту КС-2 Дт 90.2 Кт 20 — списание себестоимости выполненных работ;
• остаток по дебету 20 на конец месяца = сумма НЗП.

Особенности учета у застройщика

Застройщику важно разграничивать:

• НЗС для собственных нужд (будущий основной средство) — счет 08.3;
• НЗС для продажи (долевое строительство, ЖК) — счет 08.3, но при этом применяются правила ФСБУ 15/2018 «Доходы по договорам с клиентами».

Пример (с 2022 г.):

Застройщик ведет строительство ЖК «Северный». Все затраты отражаются на 08.3. Пока дом не введен, вся сумма, НЗС. При продаже квартиры Дт 62 Кт 86 (по ДДУ), затем Дт 86 Кт 90.01 — признание выручки и Дт 08.3 Кт 90.02 — списание доли затрат на проданную квадратуру.

Особенности учета у подрядчика

Подрядчик ведет учет по каждому договору/объекту отдельно. Ключевые новшества:

1. Обязательное деление затрат на прямые и косвенные (ФСБУ 26/2020).
2. Метод «% завершенности» для признания доходов и расходов (если контракт долгосрочный).
3. КС-2 и КС-3 остаются первичкой, но с 2025 г. рекомендовано дополнительно использовать электронный обмен E-KS2.

Продажа объекта НЗС после 2022 года

Продажа НЗС между коммерческими организациями

• Дт 62 Кт 91.01 — выручка;
• Дт 91.02 Кт 08.3 — списание балансовой стоимости НЗС;
• Дт 91.02 Кт 68 — НДС 20 %;
• прибыль/убыток от продажи отражается в 91.09.

Продажа доли в ЖК (дольщики)

В соответствии с ФСБУ 15/2018 при переходе контроля к покупателю застройщик признает выручку и списывает долю затрат. Используется счет 86 «Взносы по ДДУ».

Ликвидация и списание объектов НЗС

Если объект подлежит сносу или признан экономически нецелесообразным:

1. оформляется акт технического обследования, решение ГАК (с 2022 г. возможно электронно);
2. бухгалтерская проводка: Дт 91.02 Кт 08.3 — списание стоимости НЗС;
3. налоговый учет: расходы от списания признаются внереализационными (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ);
4. материальные ценности, оставшиеся после разбора, принимаются к учету Дт 10 Кт 91.01.

Налоговый учет и разница с бухгалтерским

Отражение в бухгалтерской отчетности

• Баланс — строка 1150 «Основные средства», куда включается дебетовое сальдо 08.3;
• Пояснения к отчетности — раскрывается:
  • структура НЗС (земельные участки, строительные материалы, работы подрядчиков, проценты по кредитам);
  • обременения (залоги, залоговое имущество);
  • планы ввода в эксплуатацию.
• Отчет о движении капитала — отдельной строкой показывается прирост/уменьшение стоимости НЗС.

Практический чек-лист для бухгалтера 2026

1. ✓ Проверить, что все объекты НЗС ведутся с детальной аналитикой (адрес, проект, договор).
2. ✓ Пересчитать долю общепроизводственных расходов, распределенных на НЗС, по методике ФСБУ 26/2020.
3. ✓ Сверить сводный регистр НЗС с данными КС-2/КС-3 и журналом заказ-нарядов.
4. ✓ Подтвердить право собственности/договор подряда — проверить регистрацию в ЕГРН.
5. ✓ Оценить необходимость резерва под обесценение НЗС (если рыночная стоимость < фактической).
6. ✓ Подготовить пояснения в примечаниях к отчетности: объем, плановые сроки ввода, кредиты под строительство.
7. ✓ Согласовать с аудитором методику переоценки НЗС и отражение курсовых разниц по валютным контрактам.

С 2022 года учет незавершенного строительства стал более прозрачным и регламентированным, но и более трудоемким. Ключевые правила: раздельный аналитический учет, строгое следование ФСБУ 5/2019 и 26/2020, своевременное раскрытие информации в отчетности. В 2026 году особое внимание — к аудиту НЗС и контролю достоверности оценки при долевом строительстве.