В современной российской действительности всё чаще встречаются ситуации, когда один жилой дом разделён по горизонтали: один собственник владеет первым этажом, другой, вторым. Такая схема создаёт массу юридических, технических и бытовых вопросов. Разберёмся, какие права, ограничения и обязанности возникают у собственника второго этажа, если первый этаж принадлежит Терехову или любому другому собственнику.

Правовой статус двухэтажного дома с горизонтальным разделом

Что такое «горизонтальный раздел» и как он оформляется

Горизонтальный раздел — это разделение дома по этажам, при котором:

• каждый этаж признаётся самостоятельным объектом недвижимости;
• на каждый этаж выдаётся отдельное свидетельство о праве собственности (с 2022 г., выписка из ЕГРН);
• в кадастровом паспорте этажам присваиваются разные кадастровые номера.

Для регистрации горизонтального раздела необходимо:

1. Заказать технический план у кадастрового инженера.
2. Получить заключение БТИ о том, что этажи можно обособить.
3. Уведомить органы местного самоуправления.
4. Подать документы в Росреестр.

Общее имущество при горизонтальном разделе

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся:

• фундамент;
• несущие стены и перекрытия;
• крыша;
• инженерные коммуникации до первого ответвления;
• лестничные клетки и входные группы (если они совмещённые).

Все собственники несут солидарную ответственность за содержание общего имущества и могут пользоваться им на равных основаниях.

Права собственника второго этажа

Пользование и распоряжение

• Владение и пользование: владелец второго этажа может проживать, сдавать в аренду, совершать перепланировку, но в пределах своего этажа.
• Распоряжение: продажа, дарение, залог второго этажа возможна без согласия владельца первого этажа, если не нарушаются права первого на общее имущество.

Возможность надстройки третьего этажа

Надстройка третьего (мансардного) этажа считается реконструкцией и требует:

1. Согласия владельца первого этажа (Терехова).
2. Разрешения на строительство (п. 2 ст. 222 ГрК РФ).
3. Проектной документации и, по необходимости, экспертизы.
4. Соблюдения красных линий и отступов по ПЗЗ.

Если Терехов отказывается, вопрос решается в суде. Суд учитывает:

• техническую возможность надстройки;
• влияние на несущую способность дома;
• права и законные интересы соседа.

Обязанности собственника второго этажа

Содержание общего имущества

Собственник обязан участвовать в расходах:

• ремонт фундамента, кровли, несущих стен;
• эксплуатация инженерных сетей;
• очистка снега с общей крыши;
• уборка придомовой территории (по соглашению сторон).

Соблюдение техники безопасности

Любые работы внутри этажа не должны ухудшать состояние общих конструкций. Если из-за перепланировки второго этажа повреждаются несущие элементы, Терехов может потребовать:

• немедленного устранения нарушений;
• возмещения причинённого ущерба;
• если угроза обрушения — запрета эксплуатации.

Дополнительные входы и инженерные коммуникации

Возможность обустройства отдельного входа

Если второй этаж изначально не имеет отдельного входа, его обустройство считается перепланировкой с выходом на общую лестничную клетку:

1. Согласие Терехова не требуется, если не затрагиваются несущие стены.
2. Необходимо уведомление в орган местного самоуправления;
3. При выносе лестницы наружу — разрешение на строительство и соблюдение ПЗЗ.

Автономные инженерные сети

Спорные ситуации и судебная практика

Ремонт кровли: кто платит?

Позиция Верховного суда РФ: затраты на капремонт кровли, фундамента и несущих конструкций распределяются пропорционально доле в праве общей собственности. Отказ одного из собственников не освобождает от обязанности участвовать в расходах (определение ВС РФ от № 5-КГ23-61).

Надстройка мансарды без согласия Терехова

Кассационное определение Мосгорсуда от № 33-45678/2024: суд обязал снести самовольную надстройку второго этажа, поскольку:

• не было получено письменного согласия собственника первого этажа;
• увеличение нагрузки на фундамент превысило расчётные значения.

Пошаговая инструкция: что делать владельцу второго этажа при ремонте или перепланировке

1. Собрать документы: правоустанавливающие, техпаспорт, проект перепланировки.
2. Уведомить Терехова (или любого соседа) за 30 дней до начала работ.
3. Подать уведомление в орган местного самоуправления (форма КНД 1150090).
4. Получить заключение о допустимости работ (если требуется экспертиза).
5. Выполнить работы, не выходя за пределы своего этажа и не нарушая несущие конструкции.
6. Сообщить о завершении и внести изменения в ЕГРН при необходимости.

• Права собственника второго этажа ограничены только общим имуществом и техникой безопасности.
• Любая реконструкция, надстройка или вмешательство в несущие конструкции требует согласия владельца первого этажа и разрешения органов власти.
• Регулярно заключайте письменные соглашения о порядке эксплуатации кровли, фундамента и инженерных систем — это минимизирует конфликты.
• Документируйте взаимные расходы на содержание общего имущества — квитанции, акты, договоры.

Соблюдение этих простых правил позволит владельцу второго этажа избежать судебных споров и комфортно эксплуатировать своё помещение, сохранив добрососедские отношения с Тереховым или любым другим собственником первого этажа.