Дата актуализации:
В строительстве любой объект начинается с бумаги. Без грамотно оформленной технической документации невозможно получить разрешение на строительство, сдать объект в эксплуатацию или пройти проверку Госстройнадзора. Ниже приведён максимально подробный перечень документов, которые подрядчик, застройщик и проектировщик обязаны иметь на каждой стадии жизненного цикла здания или сооружения.
Что такое техническая документация и чем она отличается от проектной
Техническая документация — это систематизированный комплект документов, отражающих фактическое состояние объекта, применяемые решения, а также результаты производственного контроля и испытаний. В отличие от проектной документации, которая описывает, как должно быть построено, техническая показывает, как реально построено и подтверждает соответствие требованиям нормативов.
Основные нормативы
Все перечни регламентируются следующими ключевыми документами:
- ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации».
- ПП РФ № 87 от «О составе разделов проектной документации…».
- МДС 13-1.99 «Положение о проведении строительного контроля…».
- СБЦП 81-2001-05 «Инструкция о составе, порядке разработки и согласования проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий».
- ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
Перечень технической документации по стадиям строительства
До начала строительства
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
- Разрешение на строительство.
- Проектная документация (титульный список, пояснительная записка, чертёжная часть, смета).
- Положительное заключение экспертизы (Главгосэкспертиза/региональная).
- Договор строительного подряда.
В процессе строительства (исполнительная документация)
- Журнал производства работ (форма КС-6).
- Акты скрытых работ (форма КС-8).
- Акты освидетельствования ответственных конструкций.
- Журналы:
- журнал входного контроля материалов,
- журнал климатических условий,
- журнал геодезического контроля.
- Паспорта и сертификаты на материалы, изделия и конструкции.
- Фотофиксация хода строительства.
- Протоколы испытаний бетона, арматуры, сварных швов.
- Дефектная ведомость и акты устранения дефектов.
Перед вводом объекта в эксплуатацию
- Акт ввода в эксплуатацию (форма КС-11).
- Разрешение на ввод объекта (РВЭ).
- Технический паспорт объекта.
- Акты готовности инженерных систем (электро, ВК, ОВ, слаботочка).
- Оперативно-технологическая документация для эксплуатирующих организаций.
Дополнительные разделы при капитальном ремонте
При реконструкции или капремонте к перечню добавляются:
- Техническое обследование несущих конструкций.
- Акт обследования инженерных систем.
- Утверждённая смета на капремонт (форма СБЦП-81-2001-05).
Как рассчитать стоимость подготовки технической документации
Цена формируется из следующих статей:
- Проектные работы: 2–5 % от сметной стоимости строительства.
- Инженерные изыскания: 0,5–1,5 % от СС.
- Экспертиза: 0,2–0,5 % от СС (фиксированные тарифы Главгосэкспертизы).
- Исполнительная документация: в среднем 0,3–0,7 % от СС, но зависит от объёма и сложности.
Советы по организации хранения и учёта
- Ведите электронный реестр документов (Excel, 1С:Документооборот, Google Диск).
- Делайте по два экземпляра: один — заказчику, второй — техническому надзору.
- Храните оригиналы в сейфе, копии — в архиве строительной компании не менее 5 лет после сдачи объекта.
Что проверяют инспекторы
При проверке Госстройнадзора обращают внимание на:
- Наличие перечня исполнительных документов (по форме КС-2).
- Корректность заполнения журналов и актов.
- Соответствие схем армирования фактической укладке арматуры;
- Наличие паспортов на критически важные материалы (бетон класса В30 и выше, арматура A500 и выше).
Грамотно составленный перечень технической документации, это не бюрократия, а гарантия безопасности и экономии. Он защищает от штрафов, ускоряет приёмку объекта и повышает инвестиционную привлекательность проекта. Используйте приведённый чек-лист как шаблон, адаптируя его под специфику вашего объекта.