В 2026 году Россия продолжает ужесточать налоговые правила в части сделок с недвижимостью. Особое внимание уделяется операциям с участием нерезидентов (в т.ч. иностранных граждан и компаний)‚ поскольку ФНС стремится минимизировать «утечку» доходов и контролировать рынок. Ниже ‒ подробное руководство о том‚ какой именно налог возникнет при продаже квартиры иностранцу‚ как его рассчитать и какие льготы ещё действуют.

Кто считается иностранцем для целей НК РФ?

• Нерезидент – физическое или юридическое лицо‚ которое провело менее 183 календарных дней на территории РФ в течение любых последовательных 12 месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
• Даже если у продавца квартира есть ВНЖ или РВП‚ но он фактически находился за пределами РФ более 183 дней‚ он автоматически становится нерезидентом.
• Налоговый статус проверяеться на дату получения дохода (дата подписания передаточного акта или день поступления денег на счёт).

Ставка налога для нерезидентов при продаже недвижимости

Для физических лиц-нерезидентов:

• 30 % – базовая ставка с дохода от продажи любой российской недвижимости (квартиры‚ комнаты‚ дома‚ доли).
• Никаких льгот по минимальному сроку владения нерезидентам не положены: налог платится всегда‚ даже если квартира была приобретена 10 лет назад.

Для предпринимателей-нерезидентов и иностранных компаний:

• Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности‚ налог рассчитывается по ставке 20 % (при упрощёнке 6 % «доходы» или 15 % «доходы–расходы»).

Как рассчитать налоговую базу

3.1 Что считается «доходом»

• Договорная цена‚ указанная в ДКП‚ но не ниже 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).

3.2 Доступные вычеты

Важно! Если нерезидент не может подтвердить расходы‚ налог платится с полной суммы дохода.

Пример расчёта

Условия:

• Иностранец продал квартиру за 8 500 000 руб;
• Кадастровая стоимость – 9 200 000 руб. → 70 % = 6 440 000 руб. (меньше договорной‚ берём 8‚5 млн).
• Первоначальные расходы на покупку – 6 000 000 руб. (есть ДКП и банковские выписки).

Расчёт:
(8 500 000 – 6 000 000) × 30 % = 2 500 000 × 0‚3 = 750 000 руб. к уплате.

Сроки подачи декларации и уплаты

1. 3-НДФЛ подаётся нерезидентом самостоятельно до 30 апреля следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ).
2. Сам налог платится до 15 июля.
3. Иностранец без ИНН должен получить его в налоговой до подачи декларации (МФЦ‚ ФНС онлайн).

Особенности при покупке иностранцем у резидента РФ

Если продавец – россиянин‚ а покупатель – иностранец:

• Удержание налога не производится при расчётах через банк.
• Вся ответственность за декларирование и уплату налога лежит на продавце-резиденте (ставка 13 % или 0 % при соблюдении льготного срока).
• Иностранец-покупатель подтверждает законность средств (ПДКО/ФНС при переводе более 3 млн руб. с 2026 г.).

Что изменится с 2027 годом (проект № 123456-8)

Госдума уже во II чтении рассматривает поправки‚ которые с г.:

• Отменят льготный минимальный срок владения для всех нерезидентов без исключения.
• Поднимут необлагаемый порог при продаже единственного жилья (для резидентов) с 1 млн до 3 млн руб.‚ но для нерезидентов эта льгота не распространяется.
• Введут автоматическое удержание 30 % налога банками при переводе денег нерезиденту (аналогично налогу на дивиденды).

Чек-лист продавца-нерезидента

1. Получить ИНН (если ещё нет).
2. Собрать документы: ДКП 2026 г.‚ ДКП покупки‚ платёжки‚ кадастровый паспорт.
3. Проверить кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
4. Заполнить 3-НДФЛ онлайн в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» (есть англоязычная версия).
5. Уплатить налог до 15 июля.
6. Сохранить квитанцию – она понадобится при последующем выезде/въезде в РФ.

Частые ошибки и риски

• Ошибка: считать‚ что 5-летний срок освобождает от налога. Факт: для нерезидентов сроки не работают.
• Риск: занижение цены в договоре. Налоговая пересчитает по 70 % кадастровой стоимости и доначислит.
• Штраф: неподача 3-НДФЛ – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (не более 30 %).