Определение из ЖК РФ
В Жилищном кодексе РФ понятия «тамбур» как самостоятельного помещения нет. Однако под словом «тамбур» обычно понимают небольшую прихожую между лестничной клеткой и дверьми квартир/помещений. Если в данной зоне размещены двери только двух квартир, возникает вопрос: кому принадлежит этот участок и можно ли его обустроить как общий тамбур на две квартиры?
Кому принадлежит пространство перед квартирами
Согласно ст. 36 ЖК РФ и ПП РФ №491 от , площадь непосредственно перед входными дверями квартир входит в состав общего имущества собственников (МОП — места общего пользования). Это значит:
- ничто не может быть отделено от общего имущества без решения общего собрания собственников;
- любое переоборудование (в том числе установка дополнительных дверей или перегородок) требует квалифицированного большинства голосов по дому.
Когда тамбур на две квартиры допустим
Случай «изначально предусмотрен проектом»
Если в проектной документации двухквартирный тамбур изначально заложен, он является частью общего имущества, но фактически обслуживает только двух собственников. В таких случаях:
- ничто не запрещает использовать пространство совместно;
- дополнительных согласований не требуется, если не меняется конфигурация и эвакуационные выходы.
Случай «перепланировка/обустройство»
Если собственники хотят установить дверь, перегородку или шкафы, они обязаны:
- получить разрешение на перепланировку в БТИ/Минстрой региона;
- согласовать проект на общем собрании собственников (не менее 2/3 голосов от общей площади помещений);
- учесть противопожарные нормы (СП 1.13130.2020): ширина коридора не должна быть меньше 1,2 м, а дополнительные двери не должны препятствовать эвакуации.
Как оформить договорённость между соседями
Оптимальный вариант — заключить договор о совместном использовании тамбура. В нём фиксируются:
- распределение зон (кто и где размещает вещи);
- обязанности по уборке и ремонту;
- запрет на установку конструкций, нарушающих нормы пожарной безопасности;
- ответственность за ущерб третьим лицам.
Важно: даже при взаимном согласии соседей договор не заменяет официального разрешения на перепланировку, если оно требуется.
Какие штрафы ждут за самовольное обустройство
Если установлены двери или перегородки без разрешения, собственникам могут грозить:
- административный штраф до 2500 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ);
- обязательное восстановление прежнего вида помещения по решению суда;
- штраф до 700 000 ₽ за самострои, которые создают угрозу жизни (по новым поправкам 2025 г.).
Пошаговая инструкция: как узаконить тамбур на две квартиры
- Изучите проектный план дома в БТИ или на публичной кадастровой карте: был ли тамбур предусмотрен изначально?
- Соберите согласие соседей: минимум 2/3 голосов на общем собрании собственников МКД.
- Закажите проект перепланировки у лицензированного архитектора.
- Подайте заявление в комиссию по перепланировке вашего региона (Минстрой/Госстройнадзор).
- Получите акт ввода объекта после завершения работ и постановки на кадастровый учёт.
Ключевые выводы
Пространство перед квартирами, даже если обслуживает только две квартиры, является общим имуществом.
Использовать совместно можно без согласований, если не изменяется конфигурация и не устанавливаются дополнительные ограждающие конструкции.
Установка дверей и перегородок требует официального согласования, иначе за самовольное строительство грозит штраф до 700 000 ₽;
Самый безопасный путь — заключить договор между соседями и узаконить перепланировку через БТИ и Минстрой.
Запомните: прежде чем ставить дверь в тамбуре или обустраивать шкафы, проверьте проект и пройдите все согласования. Тогда ваш «маленький коридорчик» будет и удобным, и законным.