Актуально на 19 апреля 2026 года․ С 1 января 2025 года вступили в силу ключевые поправки к Налоговому кодексу РФ, которые затронули порядок определения налоговой базы для отдельных объектов недвижимого имущества․ В 2026-м эти правила продолжают действовать, а ФНС завершает массовый перерасчёт налогов за 2024 год․ В статье разберёмся, как именно теперь рассчитывается налоговая база, на какие льготы можно рассчитывать и как сверить начисления в личном кабинете налогоплательщика․
Что понимается под «отдельными объектами»
В контексте новых правил к категории «отдельные объекты» относятся:
- Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, если они исключены региональным перечнем из числа объектов, облагаемых по кадастровой стоимости․
- Объекты нежилого фонда (склады, офисы, торговые помещения), которые региональные власти временно перевели на расчёт по среднегодовой балансовой стоимости в целях поддержки бизнеса․
- Незавершённое строительство, если право собственности зарегистрировано, но кадастровая стоимость ещё не определена․
Два способа определения налоговой базы
В 2026 году налог на имущество физлиц рассчитывается по одному из двух вариантов базы:
Кадастровая стоимость
Используется, если:
- Объект включён в региональный перечень (утверждается ежегодно до 1 января отчётного года)․
- Кадастровая стоимость определена и внесена в ЕГРН не позднее 1 марта 2025 года․
Формула:
Налог = (Кадастровая стоимость – Льгота) × Ставка × Коэффициент владения․
Среднегодовая балансовая стоимость
Применяется для объектов, исключённых из перечня:
- Берётся средняя балансовая стоимость за 2024 год из данных Росреестра․
- Уменьшается на 1 000 000 ₽ льготного вычета для жилых помещений (аналогично вычету при кадастровом расчёте)․
Формула:
Налог = (Среднегодовая стоимость – 1 000 000 ₽) × 0,1 % (максимальная ставка для физлиц)․
Льготы и социальная поддержка в 2026 году
Налоговый кодекс расширил перечень льготников:
- Многодетные родители (3 и более несовершеннолетних детей) получают дополнительный вычет 5 м² от площади жилого дома/квартиры на каждого ребёнка․
- Пенсионеры, инвалиды I и II групп освобождаются от налога на одну категорию объектов (один гараж, одна квартира или один дом по выбору налогоплательщика)․
- Владельцы единственного жилья площадью до 50 м² освобождаются полностью при расчёте по среднегодовой стоимости․
Как сверить начисления за 2024 год
ФНС завершает массовый расчёт налогов за 2024 год во II квартале 2025-го․ Чтобы не переплачивать:
- Зайдите в «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте lkfl․nalog․ru и откройте раздел «Начисления – Имущественные налоги»․
- Сверьте вид налоговой базы (кадастровая или среднегодовая) и коэффициент владения (если право возникло/прекратилась в течение года)․
- Если объект ошибочно попал в список «кадастровых», подайте заявление на перерасчёт через «Обратиться в ФНС» – «Налог на имущество» – «Перерасчёт»․
Пример расчёта
Дано: квартира 55 м², кадастровая стоимость 6 000 000 ₽, регион исключил её из «кадастрового» списка, среднегодовая стоимость 5 400 000 ₽․ Владелец – многодетный отец троих детей․
- Вычет за «кадастровый» вариант: 20 м² (базовый) + 15 м² (3 детей × 5 м²) = 35 м²․
- Стоимость 1 м² по кадастру: 6 000 000 ₽ / 55 ≈ 109 091 ₽․
- Налоговая база по кадастру: (55 – 35) × 109 091 ≈ 2 181 820 ₽․
- Налог (ставка 0,1 %): 2 181 820 × 0,1 % ≈ 2 182 ₽․
Но так как объект переведён на среднегодовую стоимость:
- База: 5 400 000 – 1 000 000 = 4 400 000 ₽․
- Налог: 4 400 000 × 0,1 % = 4 400 ₽․
Что делать до 1 декабря 2026 года
- Проверьте почту или электронную почту: до 1 ноября 2026-го ФНС должна направить уведомление о сумме налога за 2025 год․
- Оплатите налог до 1 декабря 2026-го без пени․
- Если уведомление не пришло, самостоятельно запросите его через сервис «Получить налоговое уведомление» в личном кабинете․
Новые правила 2025–2026 годов делают расчёт налога на недвижимость более гибким: для большинства граждан применяется среднегодовая стоимость, что снижает налоговую нагрузку, а семьям с детьми и пенсионерам доступны дополнительные вычеты и полное освобождение․ Своевременно сверяйте данные в личном кабинете, используйте льготы и не забывайте об оплате до 1 декабря․