Заполнение декларации 3‑НДФЛ – обязательный этап для тех, кто продал или приобрёл жилую недвижимость и хочет получить налоговый вычет. Одним из самых частых вопросов является: какую сумму расходов указывать в декларации и как правильно оформить её в форме.

Что такое декларация 3‑НДФЛ?

Форма 3‑НДФЛ – это документ, через который физические лица отчитываются о доходах, полученных в течение налогового периода, и заявляют налоговые вычеты. По состоянию на 2026 год форма актуальна с 1 января 2026 года и содержит новые строки (040, 080 и др.), а также обновлённые коды вычетов.

Кому необходимо подавать декларацию?

• Если вы продали квартиру, находившуюся в собственности менее установленного срока (<5 лет, либо 3 года при получении налоговых льгот);
• Если вы покупали жильё и хотите воспользоваться имущественным вычетом (по статье 220 НК РФ) или вычетом на проценты по ипотеке (по статье 219 НК РФ);
• Если у вас нет работодателя‑удерживателя налога (например, ИП, фрилансер) и вы обязаны самостоятельно декларировать доход.

Какие расходы учитываются при приобретении квартиры?

Согласно статье 220 НК РФ и её подпунктам, в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу, признаются:

1. Сумма фактически произведённых расходов на покупку (или строительство) жилой недвижимости – не более 2 000 000 руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220);
2. Проценты, уплаченные по ипотечному кредиту – не более 3 000 000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 219);
3. Комиссия за услуги посредников, нотариальные расходы, государственная пошлина за регистрацию права собственности – если они были включены в стоимость сделки.

Важно: только документально подтверждённые расходы (договор купли‑продажи, акт приема‑квартиры, справки из банка, квитанции об оплате) могут быть учтены в декларации.

Как рассчитать сумму расходов?

Пример расчёта:

• Стоимость квартиры – 2 600 000 р.;
• Нотариальная комиссия – 30 000 р.;
• Пошлина за регистрацию – 2 000 р.;

Поскольку лимит вычета по имуществу – 2 000 000 р., в декларации указываем именно 2 000 000 р.. Налоговый вычет составит 13 % от этой суммы, то есть 260 000 р.

Как заполнять форму 3‑НДФЛ

Ниже перечислены ключевые строки, в которые необходимо вносить данные о расходах.

Строка 040 – «Дата получения дохода»

Указываете дату, когда был получен доход от продажи квартиры (дата получения денежных средств).

Строка 050 – «Сумма дохода»

Вводите общую сумму, полученную от покупателя (например, 3 200 000 р.).

Строка 060 – «Налоговая база»

Если вы пользуетесь имущественным вычетом, из суммы дохода вычитается стоимость приобретённого жилья (не более 2 млн р.) + расходы, подтверждённые документально.

Строка 080 – «Сумма фактически произведённых расходов на приобретение (строительство) объекта, но не более установленного лимита»

Здесь указывается 2 000 000 р. – максимальная величина, если ваши расходы превышают лимит. Если фактические расходы ниже лимита, указываете их реальную сумму.

Код вычета

• Для имущественного вычета – 903 (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• Для вычета по процентам по ипотеке – 904 (подп. 3 п. 1 ст. 219 НК РФ).

Приложение 7

В разделе «Приложение 7» указываете:

• Наименование и ИНН продавца (если вы продаете квартиру);
• Дата и номер договора купли‑продажи;
• Сумму расходов, подтверждённую документами (строка 080).

Расчёт налога

Налоговая база (строка 060) умножается на ставку 13 % (для резидентов). Полученный налог снижается на величину вычета.

Пример заполнения 3‑НДФЛ (вычет за покупку квартиры)

Ситуация: Вы продали квартиру за 3 200 000 р., в прошлом году приобрели новое жильё за 2 600 000 р. (расходы подтверждены документами). Ставка НДФЛ – 13 %.

В результате у вас образуется переплата в размере 104 000 р., которую можно потребовать в виде возврата от бюджета.

Частые ошибки при указании суммы расходов

• Указание полной стоимости квартиры, превышающей лимит 2 млн р. – в строке 080 нужно указать не более 2 млн р.;
• Отсутствие подтверждающих документов. – без копий договоров, актов и справок вычет будет отклонён;
• Неправильный код вычета. – код 903 – только имущественный вычет, код 904 – только процентный вычет;
• Заполнение строки 060 до вычета. – сначала указывайте расходы в 080, затем рассчитывайте базу;
• Не указать долю в праве собственности. – если квартира находится в совместной собственности, указывайте свою долю (например, 0,5).

Что собрать для подачи декларации?

1. Копия договора купли‑продажи (продажа и покупка);
2. Акт приёма‑передачи квартиры;
3. Квитанции об оплате нотариальных услуг и государственной пошлины;
4. Выписка из банка о процентов по ипотеке (если вы используете вычет 904);
5. Справка из банка о сумме погашённого основного долга (для подтверждения расходов);
6. Заполненная форма 3‑НДФЛ (электронно через Личный кабинет налогоплательщика);
7. Приложение 7 (если заявляете имущественный вычет).

Полезные ссылки

• Официальный портал ФНС России – скачать актуальную форму 3‑НДФЛ;
• Консультант Плюс – полные тексты статей 217‑220 НК РФ;
• Гарант.ру – образцы заполнения деклараций и примеры расчётов;
• Служба поддержки налогоплательщиков – ответы на часто задаваемые вопросы.

Указание корректной суммы расходов в 3‑НДФЛ – ключ к получению имущественного налогового вычета. Следуйте рекомендациям:

1. Точно определите фактические расходы и сравните их с лимитами (2 млн р. для стоимости жилья, 3 млн р. для процентов);
2. Подготовьте полные пакет документов, подтверждающих каждую статью расходов;
3. Заполните строки 040, 050, 080 и укажите правильный код вычета (903 или 904);
4. Проверьте расчёт налоговой базы и итоговую сумму к уплате/возврату;
5. Отправьте декларацию в электронном виде до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Тщательное соблюдение этих шагов позволит вам законно сократить налоговое бремя и, при необходимости, получить возврат налога.

Помните: налоговая служба не заполняет декларацию за вас; Только вы отвечаете за правильность указанных данных.