Дата публикации:
С 2026 года в России вводятся изменения в налоговое законодательство, связанные с доходом от сдачи недвижимости в аренду. Новый туристический налог и уточнённые правила налогообложения арендных доходов затрагивают как владельцев долгосрочных арендных объектов, так и тех, кто сдаёт жильё в краткосрочной аренде (например, через сервисы типа Airbnb).
Краткий обзор изменений
- Введён туристический налог на арендное жильё, о чём объявил министр финансов РФ Антон Силуанов.
- Налоговые ставки зависят от региона, типа жилья и срока аренды.
- Уточнены правила декларирования доходов от сдачи квартиры.
- Установлены новые сроки подачи деклараций и уплаты налогов.
- Введены штрафные санкции за несвоевременную уплату и неверные сведения.
Кто обязан платить налог?
Налог обязаны платить все физические лица, получающие доход от сдачи в аренду недвижимости, в т.ч.:
- Собственники квартир, сдаваемых на длительный срок (год и более).
- Собственники, сдающие жильё на краткосрочный период (до 30 дней), в т.ч. через онлайн‑платформы.
- Иностранные граждане, владеющие недвижимостью в России и получающие арендный доход.
Ставки налога
Ставки зависят от двух факторов: вид аренды (долгосрочная/краткосрочная) и регион, в котором находится объект.
Долгосрочная аренда (более 30 дней)
| Система налогообложения | Ставка налога |
|---|---|
| УСН «Доходы» | 6 % от полученного дохода |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % от разницы доход‑расход |
| Общая система (НДФЛ) | 13 % (для резидентов), 30 % (для нерезидентов) |
Краткосрочная аренда (до 30 дней) – туристический налог
Туристический налог начисляется в дополнение к НДФЛ и фиксируется в местных нормативных актах. Примерные ставки:
- Москва – 2 % от стоимости суток.
- Санкт‑Петербург – 1,5 % от стоимости суток.
- Региональные города (например, Сочи, Калининград) – от 1 % до 2,5 %.
Ставка может различаться в зависимости от категории жилья (апартаменты, дом, коттедж) и уровня комфорта.
Как рассчитывать налог?
Ниже представлена пошаговая инструкция для расчёта налогов в 2026‑м году.
Шаг 1. Определите тип аренды
Если срок аренды превышает 30 дней – применяется обычный налог на доход (УСН или НДФЛ). Если срок менее 30 дней – добавляется туристический налог.
Шаг 2. Выберите систему налогообложения
Для большинства частных арендодателей выгоднее УСН «Доходы», но если расходы на содержание квартиры (ремонт, коммунальные услуги) значительные, может быть целесообразно УСН «Доходы минус расходы». При этом необходимо вести бухгалтерию.
Шаг 3. Рассчитайте базу налогообложения
- Для УСН «Доходы» – суммируйте все полученные арендные платежи.
- Для УСН «Доходы‑расходы» – вычтите документально подтверждённые расходы.
- Для НДФЛ – учитывайте весь доход без вычетов, но с возможностью применения имущественного вычета (до 2 млн руб.) при продаже.
Шаг 4. Примените налоговую ставку
Умножьте полученную базу на соответствующую ставку (см. таблицу выше). Если аренда короткосрочная – к полученной сумме добавьте туристический налог.
Шаг 5; Уплатите налог
Ставки уплачиваются в два платежа:
- Аванс – 30 % от расчётного налога до 30 апреля текущего года.
- Окончательный расчёт – до 30 июня (для УСН) или до 15 июля (для НДФЛ).
Декларирование доходов
Налогоплательщики обязаны подавать налоговую декларацию по форме 3‑НДФЛ (для физических лиц) или 2‑УСН (для УСН). Декларацию необходимо загрузить в личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru:
- Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчётным.
- При сдаче квартиры через онлайн‑платформу некоторые данные могут быть предоставлены автоматически – проверьте справку от сервиса.
- При наличии нескольких объектов недвижимости заполняйте отдельные строки, но в одной декларации.
Штрафы и санкции
Невыполнение требований приводит к следующим последствиям:
- За просрочку уплаты налога – штраф 5 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки (не менее 1 000 руб.).
- За непредставление декларации – штраф 5 % от налога, подлежащего уплате, но не менее 1 000 руб.
- За заведомо неверные сведения – штраф 20 % от недоимки.
Региональные особенности
В некоторых регионах уже введены дополнительные надбавки к туристическому налогу. Ниже – примеры:
| Регион | Ставка туристического налога | Дополнительные требования |
|---|---|---|
| Москва | 2 % от стоимости суток | Обязательная регистрация в системе «МосГосУслуги». |
| Санкт‑Петербург | 1,5 % от стоимости суток | Ежемесячный отчёт в Департамент туризма. |
| Краснодарский край (Сочи) | 2,5 % от стоимости суток | Необходимо получить лицензии на краткосрочную аренду. |
Практические советы арендодателям
- Вести учёт доходов и расходов – даже при упрощённой системе (УСН «Доходы») это поможет избежать ошибок.
- Проверять региональные нормы – в некоторых субъектах требуется отдельная регистрация в туристических службах.
- Использовать онлайн‑платформы – сервисы вроде Airbnb автоматически формируют отчётные документы, но всё равно проверяйте их на соответствие требованиям ФНС.
- Своевременно подавать декларацию – лучше делать это за несколько дней до дедлайна, чтобы избежать технических сбоев.
- Консультироваться с бухгалтером – особенно если у вас несколько объектов или вы используете различные системы налогообложения.
Влияние нового налога на рынок аренды
По данным аналитических агентств, введение туристического налога в 2026 году не должно резко снизить спрос на краткосрочную аренду, однако арендодатели могут увеличить цены на 5‑10 % для компенсации новых расходов. Долгосрочная аренда остаётся более стабильной с точки зрения налоговой нагрузки, особенно при выборе УСН «Доходы».
Новый налоговый режим для сдачи квартиры в аренду требует от собственников более внимательного подхода к бухгалтерии и своевременному декларированию доходов. При правильном планировании и учёте региональных особенностей налоговые обязательства можно выполнить без штрафов, а прибыль от аренды сохранить на прежнем уровне.
Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в службу поддержки ФНС, где вам помогут уточнить детали по вашему конкретному случаю.
Автор статьи: команда контент‑менеджеров «Налоговый вестник», 2026