Договор социального найма – это не просто «бумажка» для постановки на учёт, а полноценный договор, в котором всегда две стороны с чётко распределёнными правами и обязанностями. Ниже разберёмся, кто выступает наймодателем, кто – нанимателем, какие ещё участники могут возникнуть в схеме и что говорит об этом закон.

Кто такой наймодатель в государственном жилищном фонде

Согласно п. 1 ст. 60 ЖК РФ, собственником жилого помещения государственного жилищного фонда выступает:

• Российская Федерация в лице уполномоченного федерального органа исполнительной власти;
• Субъект РФ в лице регионального правительства (или специально уполномоченного министерства/комитета);
• Муниципальное образование в лице администрации города/района.

На практике наймодателем подписывает договор не «государство» как абстрактное понятие, а конкретное юридическое лицо:

• Управление (комитет) по жилищной политике муниципалитета/региона;
• ГКУ «Жилищный фонд» или аналогичная структура;
• Доверенное лицо – управляющая компания, Фонд содействия реформированию ЖКХ и т. д.

Все перечисленные варианты действуют на основании доверенности или нормативного акта, уполномочивающего их заключать договоры.

Кто такой наниматель по договору социального найма

Нанимателем может стать только гражданин, признанный нуждающимся в жилом помещении и вставший на учёт. Семья гражданина тоже становится стороной договора, но в качестве членов семьи нанимателя.

Ключевые условия для нанимателя:

1. Регистрация в качестве нуждающегося в жилом помещении (ст. 51–57 ЖК РФ).
2. Отсутствие у гражданина и членов семьи собственных квартир либо их размер ниже учётной нормы.
3. Гражданство РФ (в большинстве случаев).
4. Фактическое проживание в предоставленной квартире и уплата коммунальных услуг.

Дополнительные «третьи» стороны

Члены семьи нанимателя

Их перечень фиксируется в самом договоре и может изменяться:

• при рождении/усыновлении детей;
• при вступлении в брак;
• по решению суда (если кто-то выписан за «аморальное поведение»).

Управляющая организация

Она не подписывает договор, но:

• выдаёт ордер на вселение;
• выполняет техническое обслуживание жилья;
• контролирует своевременную оплату коммунальных услуг.

Приватизационный орган

Когда наниматель решает приватизировать квартиру, договор социального найма прекращается и появляется новая сторона – Росреестр, оформляющий право собственности.

Права и обязанности сторон в таблице

Как выглядит процесс заключения договора пошагово

1. Подача заявления о постановке на учёт в администрацию района (МФЦ).
2. Прохождение комиссии и признание нуждающимся.
3. Предложение жилья из муниципального фонда.
4. Осмотр квартиры, подписание акта приёма-передачи.
5. Подписание договора социального найма (форма утверждена Приказом Минстроя РФ № 45/пр от ).
6. Регистрация договора в ГИС ЖКХ (в электронном виде) и выдача ордера.

Особые случаи: когда участников больше двух

• Сироты и дети-сироты: договор подписывает опекун/попечитель и орган опеки, кроме самого ребёнка.
• Спецпоездки Фонда РЖС: если жилье предоставляет Фонд содействия реформированию ЖКХ, он временно выступает вторым наймодателем, пока квартира не перейдёт в муниципальную собственность.
• Совместный найм супругами: оба супруга фигурируют как наниматели-сособственники, но только один из них подписывает договор.

Что нельзя делать сторонам

Краткий итог

Государственный жилищный фонд – это не только квадратные метры, но и целый «корпус» субъектов: от Президента и Правительства до районной администрации и обычной семьи, получившей ключи от новой квартиры. Все они связаны договором социального найма, где:

• наймодатель – российская власть в лице своих уполномоченных органов;
• наниматель – конкретный гражданин и его семья;
• «третьи» лица – управляющие и приватизационные структуры, которые помогают договору «жить».

Знание своих прав и обязанностей позволяет избежать выселения, защитить интересы семьи и в будущем безопасно приватизировать жильё, превратив нанимателя в полноценного собственника.