Что изменилось в 2025–2026 годах и как это повлияет на собственников
Москва, апрель 2026 г. В столице завершился очередной цикл государственной кадастровой оценки (ГКО) коммерческой недвижимости, итоги которой вступят в силу уже в 2026–2027 налоговом периоде. Проведённая в 2025 году оценка стала первой, выполненной по новым федеральным правилам: сокращённый цикл оценки — раз в два года вместо четырёх, отказ от индексов рынка недвижимости (ИРН) и полный переход на массово-кадастровые методики Росреестра.
Ключевые события законодательства 2025–2026 гг.
- 9 июля 2025 г. — Госдума в третьем чтении приняла законопроект Росреестра о сокращении межоценочного периода до двух лет.
- 16 июля 2025 г. — Совет Федерации одобрил закон, и он был направлен на подпись президенту.
- 23 июля 2025 г., Владимир Путин подписал закон, ускоривший проведение ГКО во всех субъектах РФ.
- 24 марта 2026 г. — Минэкономразвития РФ официально исключило расчёт ИРН из методики массовой оценки.
Как именно проводилась оценка в Москве
Для проведения оценки использовались:
- Большие данные Росреестра: сведения ЕГРН, рыночные индикаторы 2023–2025 гг., сведения о правообладателях.
- Спутниковые снимки и ГИС-технологии для корректировки площадей и визуального анализа объектов.
- Метод «группировки»: объекты разбиты на кластеры по районам, классу недвижимости и годам постройки.
- Без индексов рынка: вместо ИРН применялись регрессионные модели на базе реальных сделок купли-продажи.
Предварительные итоги по коммерческой недвижимости
По сообщению агентства ПРАЙМ, предварительные результаты показывают:
| Тип объекта | Средний рост кадастровой стоимости | Доля объектов с повышением >20 % |
|---|---|---|
| Офисные здания в ЦАО | +11 % | 28 % |
| Торговые центры в САО | +7 % | 15 % |
| Индустриальные склады в ЮВАО | +3 % | 5 % |
Как это отразится на налогах
Новая кадастровая стоимость станет налоговой базой для 2026 налогового периода. Это значит:
- Имущественный налог для юридических лиц вырастет с 2027 года (в 2026 году налог начислят за 2025 год по старой базе).
- Земельный налог для объектов коммерческого назначения также пересчитают: рост варьируется от +3 % до +11 % в зависимости от района.
- Возможен пересмотр арендных ставок в государственной и муниципальной собственности – они привязаны к кадастровой стоимости.
Как обжаловать результат
С 1 января 2026 г. до 31 марта 2026 г. включительно собственники могут:
- Подать заявление о пересмотре в комиссию при Росреестре (бесплатно).
- Обратиться в суд с иском о признании кадастровой стоимости не соответствующей рыночной (платно: госпошлина + экспертиза).
- Воспользоваться онлайн-сервисом «ФГИС ЕГРН – Обжалование» на портале Росреестра.
Для подачи потребуются: электронная подпись, выписка ЕГРН, отчёт независимого оценщика (для суда) и правоустанавливающие документы.
Разница между Москвой и Подмосковьем
В Московской области итоговые кадастровые стоимости были утверждены ещё в 2024 году и применяются с 2025 года. Там сохранился 4-летний цикл. В городе Москве же первым регионом страны был реализован новый 2-летний цикл, что сделало столицу «пилотной площадкой» для всей страны.
Прогноз на 2026–2028 гг.
- 2026 г. — Публикация окончательных итогов ГКО и старт массовых обжалований.
- 2027 г. — Первые квитанции с увеличенным имущественным налогом для юрлиц.
- 2028 г. — Начало следующей кампании ГКО, уже без ИРН и с новой налоговой базой 2026 г.
Государственная кадастровая оценка 2025 года в Москве стала технологическим прорывом: цифровые методы, сжатые сроки, отказ от устаревших индексов. Главное, что нужно делать собственникам прямо сейчас — проверить свою кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте и, при необходимости, подготовить документы для обжалования. Каждый месяц промедления может стоить сотен тысяч рублей в виде переплаты налогов.