В 2026 году правила игры на рынке налоговых вычетов изменились: лимит остаётся прежним — 2 млн рублей, но уже с 2027-го он вырастет до 8 млн рублей. Какую именно «стоимость» нужно указать в декларации, чтобы получить максимум денег обратно? Разбираемся на конкретных примерах.

Что считать «стоимостью» для вычета

В налоговом кодексе под «стоимостью» понимается именно цена, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) или в акте приёма-передачи по ДДУ. Это не рыночная оценка, не кадастровая стоимость и не сумма, которую вы реально перечислили продавцу наличными.

• Единственное исключение: если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, ИФНС пересчитает вычет по кадастру × 0,7.
• Доля в праве: если квартира куплена долями (например, ½), вычет берётся из доли каждого собственника, но не более 2 млн на человека.

Пример 1

Квартира стоит 3 500 000 руб. Фактически вычет рассчитывается из 2 000 000 руб. × 13 % = 260 000 руб. Оставшиеся 1,5 млн «сгорят», если не используете остаток на следующий объект после 2027 года.

Стоимость при покупке с ипотекой

Здесь в игру вступают два вычета:

1. Основной — до 2 млн руб. от цены жилья.
2. Процентный — до 3 млн руб. от уплаченных банку процентов.

Максимальный суммарный возврат: (2 млн + 3 млн) × 13 % = 650 000 рублей.

Пример 2

Квартира, 7 000 000 руб., первоначальный взнос — 3 млн, ипотека, 4 млн, проценты за 5 лет — 1 200 000 руб.

• Основной вычет: 2 млн × 13 % = 260 000 руб.
• Процентный вычет: 1,2 млн × 13 % = 156 000 руб.

Почему Налог.ру пишет «вся сумма выплачена»

Как в случае с читательницей Ириной: квартира стоила >3 млн руб., она получила 197 000 руб. и видит статус «выплачено полностью». Причина простая:

1. До 2026 года лимит остаётся 2 млн руб. → максимум 260 000 руб.
2. Ежегодный возврат ограничен суммой НДФЛ, который вы заплатили за год. Если в 2022–2024 Ирина вернула 197 000 руб., то осталось 63 000 руб., которые можно получить в 2026 году подав уточнёнку 3-НДФЛ.

Как быть, если квартира дешевле 2 млн руб.

Умножайте фактическую цену на 13 %. Например, квартира стоит 1 350 000 руб. → 175 500 руб. к возврату. Оставшийся лимит 650 000 руб. можно «добрать» при покупке следующей недвижимости уже после 2027-го, когда лимит повысится до 8 млн.

Пошаговая инструкция 2026

1. Проверьте документы: ДКП/ДДУ, акт приёма-передачи, свидетельство о регистрации;
2. Заполните 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Личный кабинет налогоплательщика».
3. Подайте заявление на вычет:
   • Через Госуслуги (электронная подпись).
   • Лично в ИФНС по месту жительства.
4. Дождитесь проверки (до 3 месяцев) и перечисления денег (ещё 1 месяц).

Что изменится в 2027 году

• Новый лимит: 8 млн руб. вместо 2 млн.
• Переходный момент: те, кто подал вычет до , остаются на старых правилах; кто успеет купить жилье в 2027-м, сразу получит право на 1,04 млн руб. возврата (8 млн × 13 %).

Частые ошибки

Проверьте себя: быстрый калькулятор

Введите стоимость квартиры: руб.
Рассчитать
Возможный возврат: 260 000 руб.