В 2024 году владельцы недвижимости столкнулись сразу с двумя «налоговыми» новостями:

• ФНС начала камеральные проверки по сведениям Росреестра для тех‚ кто не подал 3-НДФЛ после продажи квартиры;
• с 2025 года доходы от продажи жилья будут облагаться прогрессивной шкалой 15 % вместо привычных 13 %.

Чтобы не попасть в список должников и не платить лишнего‚ важно знать‚ какая именно сумма продажи квартиры в 2024 году не облагается налогом. Ниже ‒ подробный разбор для физических лиц.

Когда вообще не нужно платить НДФЛ с продажи квартиры

Минимальный срок владения

Налогообложение зависит не от стоимости квартиры‚ а от срока‚ в течение которого она была в собственности.

• 3 года – если квартира:
• получена по наследству или в дар от близкого родственника;
• стала собственностью по договору ренты или приватизации;
• была единственным жильём на момент продажи.
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на вторичке/в новостройке‚ получена по ДДУ‚ меной и т.д.).

Пример: вы купили квартиру в ноябре 2021 г. и продали в декабре 2024 г. – 3 года и 1 месяц. Если это ваше единственное жильё‚ налог платить не нужно‚ независимо от цены продажи.

Стоимость ниже 1 000 000 рублей

Если минимальный срок не выдержан (т.е. квартира продана раньше 3 или 5 лет)‚ то НДФЛ не начисляется‚ если:

• фактическая цена в договоре ≤ 1 000 000 ₽;
• эта цена не меньше 70 % от кадастровой стоимости (иначе налоговая пересчитает по 0‚7 × кадастр).

Пример: кадастровая стоимость квартиры – 1‚3 млн руб. 70 % = 910 000 ₽. Продали за 950 000 ₽. Налоговая примет именно 950 000 ₽‚ и после вычета 1 млн руб. налогооблагаемая база станет 0 ₽.

Какие вычеты уменьшают облагаемую сумму

Если срок владения короче установленного‚ а цена выше 1 млн руб.‚ можно воспользоваться двумя способами уменьшения базы:

1. Имущественный вычет – фиксированные 1 000 000 ₽ (в 2025 году предлагают повысить до 2 млн);
2. «Доход минус расходы» – вычесть из цены продажи фактические расходы на покупку (включая ипотечные проценты‚ ремонт‚ взносы по ДДУ).

Пример расчёта:

• продали квартиру за 8 000 000 ₽;
• купили её 2 года назад за 6 500 000 ₽ + 400 000 ₽ ремонт (есть чеки);
• доход = 8 000 000 – 6 500 000 – 400 000 = 1 100 000 ₽;
• НДФЛ 13 % = 143 000 ₽. Если бы пользовались только вычетом 1 млн‚ пришлось бы заплатить 910 000 × 13 % = 118 300 ₽.

Налог на имущество: кадастровая стоимость и льготы

Наряду с НДФЛ при продаже владельцы квартир ежегодно платят налог на имущество. Его рассчитывают от кадастровой стоимости:

Пример: квартира 42 м²‚ кадастровая стоимость 3‚5 млн ₽. Налогооблагаемая площадь = 42 – 20 = 22 м². Налог = (3‚5 млн × 22 / 42) × 0‚1 % ≈ 1 833 ₽ в год.

• Регионы могут повышать ставку до 0‚3 % и устанавливать дополнительные льготы (пенсионеры‚ многодетные и др.).

Пошаговый алгоритм: как проверить‚ платить ли НДФЛ

1. Узнайте дату регистрации права в ЕГРН (выписка Росреестра).
2. Определите минимальный срок: 3 или 5 лет.
3. Сравните цену продажи с 70 % кадастровой стоимости.
4. Если срок короче‚ выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или «доход минус расходы»).
5. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года и уплатите налог до 15 июля 2025 года.

Частые вопросы

Продал квартиру за ту же цену‚ что покупал. Нужно ли платить?

Нет‚ если цена не ниже 70 % кадастровой и у вас есть документы о расходах.

Квартира в долях. Как применяется вычет 1 млн ₽?

Каждый собственник получает вычет в полном объёме (1 млн ₽ × доля).

Единственное жильё продано и сразу куплено новое. Налог?

Если между продажей и покупкой не прошло 90 дней и жильё остаётся единственным – освобождение по 3-летнему сроку действует.

Где быстро рассчитать и проверить

• Личный кабинет ФНС – онлайн-калькулятор НДФЛ и имущественных вычетов;
• Справочник ФНС по региональным ставкам – официальный сайт nalog.gov.ru;
• Актион 360 – корпоративная справочная система с чат-ботом‚ который подскажет именно вашу ситуацию.

Дата актуальности: . Информация основана на НК РФ‚ разъяснениях ФНС и последних изменениях законодательства.