Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Краткий ответ на главный вопрос
В 2026 году при сдаче нежилого помещения в аренду применяется ставка НДС 22 % (с действует повышенная базовая ставка).
Исключения возможны лишь в случае применения специального режима или если объект находится в перечне освобождённых видов недвижимости (пп; 1.1–1.3 ст. 149 НК РФ).
Кто именно обязан начислять НДС
- Организации и ИП на ОСНО — обязаны начислить и уплатить НДС 22 % (20 % до ) с арендной платы.
- ИП на УСН — освобождены от НДС при аренде, если не выбрали добровольный статус плательщика НДС (ст. 346.11 НК РФ).
- Физические лица без статуса ИП — не начисляют НДС при сдаче помещений физлицам; но если сдают юрлицу, выступают налоговыми агентами и должны исчислить НДС 22 % (письмо Минфина РФ от № 03-07-10/2281).
Освобождённые случаи
С 2026 года не облагаются НДС операции по аренде:
- жилых помещений (квартир, комнат);
- гаражей и машино-мест в жилых домах;
- объектов регионального перечня социальной инфраструктуры, утверждённого субъектом РФ (например, спорткомплексы для инвалидов).
Порядок расчёта налога
Базовая формула
НДС = Сумма арендной платы × 22 / 122, если цена указана «включая НДС».
НДС = Сумма арендной платы × 22 %, если цена указана «без НДС».
Пример расчёта
- Арендная ставка без НДС: 100 000 руб./мес.
- НДС: 100 000 × 22 % = 22 000 руб.
Налоговые режимы арендодателей: сравнительная таблица
| Режим | НДС | Налог на доходы | Комментарий |
|---|---|---|---|
| ОСНО | 22 % | НДФЛ 13 % / 15 % (организациям — налог на прибыль 25 %) | Можно принять к вычету входной НДС при покупке/строительстве объекта |
| УСН «Доходы» | не облагается | 6 % (2026: 8 % для доходов свыше 150 млн руб.) | Нельзя принять к вычету входной НДС |
| УСН «Доходы–Расходы» | не облагается | 15 % (регионы: 5–15 %) | Выгодно при доле расходов >65 % |
| Аренда физлицом без ИП | 22 % (только при сдаче юрлицу) | НДФЛ 13 % | Арендатор-юрлицо выступает налоговым агентом по НДФЛ |
Важные изменения 2026 года
- Ставка НДС 22 % вступает в силу с (Федеральный закон № 176-ФЗ от ).
- Лимит для УСН повышен до 200 млн руб. выручки и 150 сотрудников; при превышении применяется ставка 8 % (доходы) или 20 % (доходы–расходы).
- Для нового строительства ИП может принять к вычету НДС по декларации 1-НДС-2026 после ввода объекта в эксплуатацию (письмо Минфина от № 03-07-10/2281).
Пошаговый алгоритм для арендодателя-ИП на ОСНО
- Зарегистрируйтесь как плательщик НДС (если ещё не зарегистрированы).
- Выставляйте счёт-фактуру с НДС 22 %.
- Ежеквартально сдавайте декларацию по НДС (25-е число месяца, следующего за кварталом).
- Уплачивайте авансовые платежи: ⅓ суммы налога до 28-го числа каждого месяца квартала.
- Зафиксируйте в учётной политике способ определения налоговой базы «сверху».
Частые ошибки и риски
- Ошибка: ИП на УСН включает НДС в договор «по привычке».
Риск: налоговая потребует перечислить 22 % в бюджет и может оштрафовать за неподачу декларации. - Ошибка: физлицо сдаёт помещение юрлицу, но не выставляет счёт-фактуру.
Риск: арендатор не примет НДС к вычету, а налоговая начислит пени. - Ошибка: не применён коэффициент Ки при расчёте арендной ставки.
Риск: занижение доходов и доначисление НДС по рыночной цене (ст. 105.3 НК РФ).
Документы и шаблоны
Скачать образец договора аренды нежилого помещения с НДС 22 %
Скачать акт приёма-передачи помещения (форма КС-11)
Скачать счёт-фактуру в формате Excel с автоматическим расчётом НДС
С 2026 года аренда нежилого помещения почти всегда облагается НДС 22 %.
Выбирайте налоговый режим заранее: ИП на УСН экономит на НДС, но не принимает к вычету «входы».
Организации на ОСНО могут вернуть НДС при покупке или строительстве объекта, но несут повышенную налоговую нагрузку.
Правильное оформление документов и своевременная отчётность, ключ к безопасной арендной деятельности.