В российской практике управления жилыми домами нередко возникает институт «старшего по подъезду». Однако официально в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) этот термин не закреплён. Ниже разберёмся, что реально предусмотрено законодательством, какие функции может выполнять такой «старший» и на каких основаниях он может действовать.
Правовой статус «старшего по подъезду» в ЖК РФ
Жилищный кодекс РФ не содержит понятия «старший по подъезду». Все вопросы эксплуатации общего имущества решаются:
- Общим собранием собственников помещений (ОСС);
- Управляющей организацией (УО) или ТСЖ / ЖКС по договору управления;
- Специальными уполномоченными лицами (председатель ТСЖ, совет дома и т. д.).
Таким образом, «старший по подъезду» не имеет официального полномочия, если его роль не закреплена:
- В уставе ТСЖ / ЖКС;
- В решении общего собрания собственников;
- В договоре управления между УО и собственниками.
Как может появиться «старший по подъезду»
На практике «старший» появляется двумя путями:
Инициатива жильцов
Жильцы подъезда могут добровольно выбрать ответственного соседа, который:
- Собирает показания счётчиков;
- Контролирует уборку мест общего пользования;
- Передаёт информацию в управляющую компанию.
Такой «старший» действует на общественных началах, без компенсации и без официального статуса.
Решение общего собрания собственников
ОСС может постановить:
- Утвердить положение о старших по подъездам;
- Определить перечень их полномочий (контроль за санитарным состоянием, приём заявок на ремонт, информирование жильцов);
- Установить символическую компенсацию за счёт фонда дома.
Такой документ приобретает силу только после опубликования протокола собрания и доведения его до УО.
Что может делать «старший» без юридического статуса
| Действие | Требует официального полномочия? | Законный способ реализации |
|---|---|---|
| Подать коллективную жалобу в УО | Нет | Любой жилец может подать коллективное обращение |
| Заказать срочный ремонт лифта | Да | Только УО или ОСС |
| Собрать показания счётчиков | Нет | Добровольное соглашение жильцов |
| Выставить штраф за мусор на лестнице | Да | Никто не имеет права штрафовать без полномочий |
Как официализировать «старшего по подъезду»
Если жильцы хотят наделить полномочиями «старшего», нужно:
- Подготовить проект положения (шаблон можно взять в УО или юрконторе).
- Созвать общее собрание собственников (очно или заочно).
- Принять решение простым большинством голосов от общей площади помещений (ст. 44 ЖК РФ).
- Утвердить протокол и передать копию в УО.
- Внести изменения в договор управления (если полномочия требуют участия УО).
Ответственность «старшего» и риски
Если «старший» действует без официального статуса:
- Не может требовать деньги с жильцов на ремонт.
- Не отвечает за качество работ УО.
- Может стать ответчиком в случае клеветы, оскорблений или нарушения неприкосновенности жилища.
После официального закрепления полномочий «старший» несёт ответственность только за те действия, которые прямо указаны в решении ОСС или уставе.
Альтернативы «старшему по подъезду»
Вместо неформального института можно использовать:
- Совет МКД – выборный орган из числа собственников (гл. 7.1 ЖК РФ);
- Управляющий по участку – сотрудник УО, закреплённый за подъездом;
- Мобильные приложения ( «Госуслуги ЖКХ», «ЖКХ Контроль») – для коллективных обращений.
Институт «старшего по подъезду» не прописан в ЖК РФ, но может быть полезен как добровольная инициатива. Чтобы наделить такого человека реальными полномочиями, необходимо принять соответствующее решение общим собранием собственников и внести его в официальные документы дома. В противном случае «старший» не имеет юридической силы и действует только на доверии соседей.