Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон 221-ФЗ) и Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ) образуют основу единой системы учёта и регистрации недвижимости в Российской Федерации. В рамках этой системы статья 36 регулирует важнейшие аспекты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя.
Что такое статья 36 Закона 218-ФЗ и как она связана с 221-ФЗ?
Закон 218-ФЗ – основной акт, устанавливающий процедуру государственной регистрации прав на недвижимость. В то же время 221-ФЗ определяет кадастровый учёт, присвоение кадастрового номера и правила формирования ЕГРН. Статья 36 закона 218-ФЗ закрепляет:
- Порядок внесения в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателя.
- Условия, при которых такая запись может быть внесена, изменена или погашена.
- Права и обязанности Росреестра, заявителей и самих правообладателей.
Когда в ЕГРН вносят запись о невозможности регистрации без участия правообладателя?
Основания внесения записи:
- Добровольное заявление правообладателя – физическое лицо самостоятельно обращается в Росреестр с ходатайством о блокировке автоматической регистрации.
- Вступившее в силу решение суда – суд запрещает любые регистрационные действия без личного согласия собственника.
- Иные предусмотренные законом основания – например, постановление правоохранительных органов о запрете сделок.
Форматы подачи:
- В электронном виде через Единый портал госуслуг или личный кабинет на rosreestr.gov.ru с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
- В бумажном виде лично или через МФЦ.
Порядок погашения записи
Запись о невозможности регистрации погашается:
- По заявлению самого правообладателя (аналогично внесению записи);
- На основании вступившего в силу судебного решения, отменяющего прежний запрет.
- По инициативе Росреестра, если установлено, что основание для записи утратило силу.
Срок погашения: не позднее трёх рабочих дней после поступления соответствующего заявления или документов.
Как проверить наличие записи в ЕГРН?
- Онлайн на сайте Росреестра: через сервис «Публичная кадастровая карта» или «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Лично в МФЦ – запрос выписки ЕГРН.
- Через электронную подпись – в личном кабинете на gosuslugi.ru.
Что делать, если заявление вернули без рассмотрения?
Причины возврата:
- Нет записи о возможности регистрации на основании документов с УКЭП (п. 4 ст. 36.2 Закона 218-ФЗ).
- Недостоверные или неполные сведения.
- Отсутствие уплаченной госпошлины.
Алгоритм действий:
- Уточнить причину возврата в уведомлении Росреестра.
- Исправить ошибки и подать повторно.
- При споре – обратиться в суд или вышестоящий орган Росреестра.
Ответственность и штрафы
За подачу заведомо ложных сведений:
- Административная ответственность по ст. 7.36 КоАП РФ – штраф до 15 000 руб.
- Уголовная ответственность по ст. 327 УК РФ – подделка документов, лишение свободы до 2 лет.
Практические советы правообладателям
- Храните оригиналы правоустанавливающих документов и всегда используйте УКЭП при подаче онлайн-заявлений.
- Контролируйте наличие записей в ЕГРН через бесплатные онлайн-сервисы.
- При первом подозрении на мошенничество – сразу подайте заявление о блокировке регистрации (ст. 36).
- Не доверяйте дубли сертификатов электронной подписи третьим лицам.
Актуальные изменения по состоянию на 2026 год
С 01 июля 2026 года вступают в силу поправки к Закону 218-ФЗ (ФЗ от ):
- Расширены основания для автоматической блокировки регистрации без личного участия правообладателя.
- Увеличены штрафы за нарушение порядка регистрации.
- Добавлены новые формы электронных документов, подписываемых УКЭП.
Статья 36 Закона 218-ФЗ является ключевым инструментом защиты прав собственников от мошенничества и несанкционированных сделок. Чёткое соблюдение процедур внесения и погашения записи в ЕГРН гарантирует безопасность вашей недвижимости. На практике достаточно одного заявления, чтобы исключить риски регистрации без вашего личного участия, а при необходимости – оперативно снять ограничение.