С 1 января 2022 года в России изменились правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Главное нововведение касается жилья, приобретённого по договору долевого участия (ДДУ) или по договору инвестирования. Ниже — подробная инструкция, как теперь считается минимальный срок владения и когда можно избежать налога.

Какой теперь общий срок владения для всех квартир?

• 5 лет — базовый срок, после которого продажа освобождается от НДФЛ. Действует, если квартира была куплена просто по договору купли-продажи на «вторичке».
• 3 года — льготный срок, который применяется в четырёх случаях:
  1. жилье получено по наследству;
  2. жилье получено в дар от близкого родственника;
  3. квартира была приватизирована;
  4. квартира передана по договору ренты.

Особенность ДДУ: теперь отсчёт идёт не с момента регистрации права собственности

Раньше, чтобы продать квартиру без налога, собственнику приходилось ждать 5 лет с даты регистрации права собственности в Росреестре. Это создавало справедливое негодование у тех, кто вступал в право собственности только после многолетнего ожидания сдачи дома.

Теперь в Налоговый кодекс добавлен новый пункт — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Он гласит:

«Минимальный срок владения для квартиры, приобретённой по ДДУ или инвестконтракту, исчисляется с даты полной оплаты доли по договору, а не с даты регистрации права собственности».

Пример

• , покупатель внёс 100 % платёж по ДДУ.
• — дом сдан, квартира оформлена в собственность.
• — продажа квартиры.

По старому порядку срок владения = 2 года 2 месяца → НДФЛ придётся платить.
По новому правилу срок владения = 5 лет 1 день → налог не платится.

Как доказать дату полной оплаты?

Для подтверждения «стартовой точки» потребуются:

1. ДДУ (обязательно зарегистрированный в Росреестре).
2. Платёжные документы: квитанция, выписка из банка, расписка застройщика.
3. Есть дополнительные платежи (сопутствующие расходы застройщику, взнос в компенсационный фонд и т. д.) — к ним тоже предъявляйте чеки.

Что делать, если оплата была рассрочкой?

Законодатель «смотрит» на день, когда вся сумма доли была фактически уплачена. Если вы внесли последний взнос , то отсчёт 5 лет начнётся именно с этой даты.

Важные исключения и нюансы

• Жильё от застройщика-физлица. Если договор оформлен как «инвестиционный» или «договор участия в долевом строительстве», но застройщик — физлицо, новое правило всё равно применяется.
• Переуступка прав требования; Если вы купили квартиру по ДДУ, а потом переуступили право требования другому лицу, то минимальный срок для покупателя-переуступщика будет считаться с даты его полной оплаты уже вам (а не первоначальному застройщику).
• Единственное жильё. С 1 января 2022 года упрощённый трёхлетний срок владения действует и для единственного жилья (не важно, как оно было приобретено).

Пошаговый алгоритм перед продажей

1. Найдите договор ДДУ и все платёжные документы.
2. Определите дату последнего платежа.
3. Добавьте 5 лет (или 3 года, если применима льгота «единственное жильё»).
4. Сравните получившуюся дату с датой планируемой продажи.
5. Если срок ещё не вышел, рассчитайте налог: (цена продажи − цена покупки − имущественный вычет 1 млн ₽) × 13 %.

Частые вопросы

Вопрос: могу ли я продать квартиру по ДДУ через 2 года, если она единственное жильё?

Ответ: да, с 2022 года единственное жильё можно продавать через 3 года. Но обязательно убедитесь, что на момент продажи у вас не будет других квартир/долей в собственности.

Вопрос: если я покупал квартиру в ипотеку, датой оплаты считается дата выдачи ипотечных средств или дата моего последнего платежа банку?

Ответ: дата зачисления денег застройщику (когда банк перевёл ему ипотечный кредит). Ваши последующие выплаты банку значения не имеют.

Вопрос: могу ли я учесть расходы на ремонт при расчёте налога?

Ответ: только если вы уменьшаете налогооблагаемую базу через «расходы на покупку» (п. 2 ст. 220 НК РФ) и у вас есть подтверждающие документы (акты, чеки).