Актуально на 19 апреля 2026 г.
Купля-продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (далее — «сельхозземли») регулируется рядом федеральных актов: Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, а также специальным Федеральным законом от № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 101-ФЗ). Одним из ключевых вопросов, возникающих при заключении таких сделок, является срок для осуществления взаимных расчётов.
Преимущественное право субъектов РФ и муниципалитетов
Согласно статье 8 Закона № 101-ФЗ, при продаже сельхозземель субъект Российской Федерации (или уполномоченное им муниципальное образование) имеют преимущественное право покупки по той же цене и на тех же условиях, за исключением случаев:
- продажи с публичных торгов;
- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Процедура извещения и 90-дневный расчётный срок
Что должен сделать продавец
- Направить письменное извещение в адрес:
- высшего исполнительного органа власти субъекта РФ;
- или (если предусмотрено региональным законом) орган местного самоуправления.
- В извещении обязательно указываются:
- цена продажи;
- площадь и местоположение участка;
- срок, до истечения которого должны быть произведены взаимные расчёты.
- Форма вручения: под расписку или заказное письмо с уведомлением о вручении.
Размер максимально допустимого срока
Максимально допустимый срок для расчётов — 90 календарных дней со дня получения извещения соответствующим органом (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ, редакция Федерального закона от № 87-ФЗ).
Важно: действующее законодательство не устанавливает минимального порога, поэтому в договоре можно указать и более короткий период, если это устраивает стороны и не мешает региону реализовать преимущественное право.
Отказ или молчание региона: последствия для продавца
Если в течение 30 календарных дней со дня получения извещения субъект РФ или муниципалитет не заявит о намерении купить участок либо явно откажется, продавец получает «зелёный свет»:
- в течение одного года может продать участок третьему лицу;
- цена продажи должна быть не ниже указанной в извещении.
При любом снижении цены или изменении существенных условий требуется направить новое извещение и заново отсчитывать 30-дневный период.
Ничтожность сделки при нарушении преимущественного права
Статья 8 п. 4 Закона № 101-ФЗ прямо указывает: «Сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна».
Это означает, что любой заинтересованный лицо (например, сам субъект РФ) может в судебном порядке признать договор недействительным и потребовать возврата участка.
Ограничения для продавца при наличии предписания об устранении нарушений
С 5 декабря 2022 года в статью 8 добавлен пункт 5: если участку выдано предписание об устранении нарушений, выявленных федеральным земельным надзором, собственник не вправе:
- передавать участок в залог;
- совершать любые сделки, направленные на переход или прекращение права собственности (кроме перехода по наследству или реорганизации юрлица).
Иностранные лица: дополнительный запрет
Согласно статье 3 Закона № 101-ФЗ, покупателями сельхозземель не могут быть:
- иностранные граждане и лица без гражданства;
- иностранные юридические лица;
- российские компании, в которых доля иностранного участия превышает 50 %.
Практические рекомендации сторонам договора
Продавцу
- Заранее подготовьте нотариально удостоверенное извещение и направьте его за 30–40 дней до планируемой сделки.
- В договоре пропишите срок расчётов 30–90 дней, чтобы у региона было достаточно времени на принятие решения и бюджетное планирование.
- Проверьте Росреестр и ФГИС ЕГРН на предмет отсутствия предписаний и обременений.
Покупателю
- Убедитесь, что извещение в орган власти направлено и 30-дневный срок истёк без заявления региона.
- Внесите задаток или аванс только после получения письменного отказа субъекта РФ/муниципалитета.
- Учитывайте риск ничтожности сделки при нарушении преимущественного права и возможные арбитражные споры.
Перспективы изменений
В Госдуму уже поступали законопроекты (№ 71394-7) о введении минимального срока расчётов (например, 60 дней), чтобы регионы успевали корректировать бюджеты. Однако на апрель 2026 года такое изменение не вступило в силу, и действует единственное ограничение — максимум 90 дней.
Соблюдение 90-дневного максимального срока взаимных расчётов и строгой процедуры извещения субъекта РФ/муниципалитета — обязательное условие законной продажи сельхозземель. Несоблюдение этих требований влечёт ничтожность сделки и потенциальные арбитражные споры. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется получить консультацию квалифицированного земельного юриста.