В соответствии с ЖК РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) является юридическим лицом, обладающим обособленным имуществом и отвечающим по своим обязательствам. Правильный учет и распоряжение средствами и имуществом ТСЖ, ключевой вопрос для обеспечения прозрачности, финансовой устойчивости и законности деятельности товарищества.
Понятие и виды имущества ТСЖ
Что может находиться в собственности ТСЖ
Согласно ст. 151 ЖК РФ, в собственности товарищества могут находиться:
- Движимое имущество — мебель, техника, инвентарь и прочее;
- Недвижимое имущество — как расположенное внутри, так и за пределами многоквартирного дома.
Важно: многоквартирный дом в целом или доли в нем не могут числиться на балансе ТСЖ как основные средства. Это имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Имущество общего пользования
К общему имуществу относятся:
- Лестничные клетки;
- Лифты и шахты;
- Кровля, фасад;
- Подвалы, техподполья;
- Инженерные сети и оборудование, обслуживающие более одного помещения.
Перечень утверждается Постановлением Правительства РФ.
Учет имущества в бухгалтерии ТСЖ
Синтетический и аналитический учет
Имущество ТСЖ учитывается:
- на счетах 01 «Основные средства» — если имущество приобретено за счет средств ТСЖ;
- на забалансовых счетах» (счет 01 «Арендованные основные средства» или специальный забалансовый счет) — если объект не принадлежит ТСЖ, но используеться по целевому назначению (например, лифт, переданный по договору пожертвования).
Безвозмездно полученное имущество
При получении имущества по договору пожертвования:
- Если предмет используется по целевому назначению (ст. 582 ГК РФ), то:
- объект не включается в базу налогообложения по прибыли (пп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 НК РФ);
- учитывается на забалансовом счете (мнения экспертов).
- Если имущество используется в предпринимательской деятельности, то доход признается внереализационным (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Финансовые средства ТСЖ
Источники формирования
Денежные средства ТСЖ формируются за счет:
- взносов собственников (взносы на содержание и ремонт, капремонт);
- добровольных пожертвований;
- доходов от сдачи в аренду общего имущества;
- иных внереализационных доходов.
Специальные фонды
Согласно п. 4 ст. 145 ЖК РФ ТСЖ обязано формировать:
- Резервный фонд — на случай непредвиденных расходов;
- Фонд восстановления и ремонта — на капитальный и текущий ремонт общего имущества.
Правление распоряжается средствами фондов только в рамках утвержденного финансового плана.
Распоряжение имуществом и средствами
Права ТСЖ
Ст. 137 ЖК РФ предоставляет товариществу право:
- продавать, передавать во временное пользование, обменивать принадлежащее ему имущество;
- передавать денежные и материальные средства контрагентам по договорам;
- получать кредиты в российских банках.
Ответственность ТСЖ
ТСЖ отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ст. 50 ГК РФ).
Налогообложение имущества
При применении УСН
ТСЖ, перешедшие на упрощенную систему налогообложения:
- не платят налог на имущество организаций;
- не платят налог на прибыль;
- не платят НДС при выполнении уставной деятельности.
Исключение составляют транспортные средства и земельные участки — по ним уплачиваются транспортный и земельный налог на общих основаниях.
Практические рекомендации бухгалтеру ТСЖ
- Разделяйте имущество собственников и собственность ТСЖ в учетной политике.
- Ведите забалансовый учет общего имущества, переданного по договору пожертвования.
- Учитывайте доходы от аренды общего имущества как внереализационные.
- Каждый год утверждайте финансовый план и смету расходов на собрании собственников.
- Используйте раздельные счета для целевых фондов (резервного и на капремонт).
Эффективное управление средствами и имуществом ТСЖ возможно только при строгом соблюдении требований ЖК РФ, НК РФ и ГК РФ. Четкая разграниченность собственности, грамотный бухгалтерский учет и прозрачное распределение финансовых потоков позволяют товариществу нести ответственность перед собственниками, контрагентами и государственными органами.
Статья подготовлена на основе анализа ЖК РФ, ГК РФ, НК РФ и судебной практики по ст. 151 ЖК РФ. Применяйте нормы с учетом последних изменений законодательства и индивидуальных особенностей вашего ТСЖ.