Если вы собираетесь купить квартиру у пожилого человека, будьте готовы к новому пункту в чек-листе сделки — справке из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что продавец дееспособен. После громкого дела певицы Ларисы Долиной, которая пыталась отменить продажу, ссылаясь на «давление мошенников», риелторы начали настаивать на этой мере как на обязательной. В материале разберёмся, почему возникла такая тенденция, какие риски несут добросовестные покупатели и как минимизировать свою уязвимость.

Откуда взялась «схема Долиной»

В 2023 году певица Лариса Долина продала свою однокомнатную квартиру и купила двушку на Васильевском острове у 83-летней Ирины. Спустя полгода Долина подала в суд с требованием признать сделку недействительной: мол, подписала договор под давлением мошенников, которые якобы обманули и её, и пожилую продавщицу. История получила широкий резонанс и дала рынку понять, что даже наличие всех «чистых» документов не застрахует покупателя от судебных тяжб.

ФедералПресс констатирует: после этого случая крупные агентства Петербурга ввели внутренний регламент — «справку из ПНД — обязательно для любой сделки с продавцом старше 65 лет».

Зачем нужна справка именно из ПНД

Что это такое

• Официальное заключение врача-психиатра о дееспособности человека.
• Форма № 003-У/у: выдаётся в день обращения при отсутствии противопоказаний.
• Действует 30 календарных дней, после чего оформляется заново.

Какие ещё документы могут потребовать

1. Письменное подтверждение от близких родственников о добровольности продажи.
2. Экспертиза нотариуса на предмет признаков слабоумия.
3. Видеозапись подписания договора с чёткой фиксацией речи и реакции продавца.

Как юридически «закрыть» сделку

Алгоритм для покупателя

Шаг 1. Записать продавца на приём к участковому психиатру, взяв с собой паспорт, СНИЛС и полис ОМС. В большинстве регионов процедура бесплатна; живая очередь — 1–3 дня.

Шаг 2. В день выдачи справки заказать нотариальное удостоверение договора. Нотариус дополнительно фиксирует, что продавец «в ясном сознании» и понимает последствия.

Шаг 3. Снять на видео момент передачи ключей и подписи актов. Если судебные споры всё-таки возникнут, запись станет доказательством добросовестности покупателя.

Какие риски остаются

• Даже справка не гарантирует 100 % защиту — мошенники могут иметь «своего» врача, а пожилой человек, поддельную справку.
• Возможность оспорить сделку через год, если у продавца появится опека или родственники, которые «не знали» о продаже.
• Удорожание сделки: нотариальное удостоверение + экспертиза ПНД может добавить 15–30 тыс. рублей к расходам покупателя.

Практические советы от профессионалов

Риелторам

«С 2024 года мы включили в чек-лист обязательный пункт “консилиум врачей” при любых продажах квартир от владельцев 70+», — говорит Елена Кузнецова, юрист петербургского агентства «Этажи».

Покупателям

«Просите продавца пройти освидетельствование в присутствии вашего юриста — это снизит риск фальсификации», — советует адвокат Анна Большакова.

Справка из ПНД — не формальность, а страховой полис для добросовестного покупателя. В условиях, когда пожилые продавцы всё чаще становятся мишенью мошенников, а суды идут на их сторону, именно медицинская и нотариальная «двойная блокировка» способна сохранить ваши деньги и жильё.

Ключевое правило: если продавец старше 65 лет или вызывает малейшие сомнения, не экономьте на справке и нотариусе. Это дешевле, чем потерять квартиру в длительном суде.