19 апреля 2026 г. — Актуализировано с учётом последних изменений законодательства и приказов ФНС РФ.

Что такое «правоустанавливающий» документ?

Правоустанавливающий документ (ПУД) — это официальный бумажный или электронный документ, который содержит сведения о причине (основании), по которому человек стал собственником недвижимости. Именно он служит первичным основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Важно: С 2016 г. понятие «свидетельство о праве собственности» (Титул) как правоустанавливающий документ утратило силу — теперь это лишь правоподтверждающая выписка из ЕГРН.

Классификация правоустанавливающих документов

1. Первичные документы — создают право впервые (например, договор долевого участия).
2. Вторичные документы — передают уже существующее право новому собственнику (например, договор купли-продажи).

Полный перечень правоустанавливающих документов

Договор купли-продажи

• Форма: письменная, нотариальное удостоверение обязательно для долей и отчуждения доли несовершеннолетними.
• Содержит: цену, описание объекта, паспортные данные сторон.

Договор мены

• Используется при обмене одной недвижимости на другую с доплатой или без.
• Приравнивается к двум договорам купли-продажи взаимной поставки.

Договор дарения

• Передача имущества на безвозмездной основе.
• Для близких родственников освобождается от НДФЛ; для остальных — 13 % с рыночной стоимости.

Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

• Наниматель/покупатель обязуется содержать рентодателя до конца жизни взамен на квартиру.
• Обязательная нотариальная форма + регистрация в Росреестре.

Договор долевого участия (ДДУ / ДУПД)

• Заключается с застройщиком при покупке квартиры в новостройке.
• Регистрируется до ввода дома в эксплуатацию.

Акт приёма-передачи по ДДУ

• Подписывается после ввода дома в эксплуатацию и является основанием для постановки на кадастровый учёт и регистрации права.

Свидетельство о праве на наследство

• Выдаётся нотариусом по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
• Может быть по закону (без завещания) или по завещанию.

Приватизация

• Документы: договор передачи, решение органа местного самоуправления, акт приёма-передачи.
• После приватизация временно приостановлена в ряде регионов — уточняйте локально.

Договор инвестирования (жилплощадь в строящемся доме)

• Альтернатива ДДУ для участия в строительстве через ЖК «Фонд».
• Требует обязательной регистрации в ЕГРН после ввода.

Судебные акты

• Решение суда о признании права собственности.
• Решение о разделе имущества при разводе.
• Признание права по владению, пользованию, распоряжению при самовольном строительстве (после согласования).

Акты органов государственной власти / органов местного самоуправления

• Постановление администрации о выделе земельного участка под ИЖС.
• Распоряжение мэра о передаче квартиры из муниципального фонда.

Договор аренды с последующим выкупом

• Формат «лизинг» жилья: сначала аренда, затем переход в собственность.
• Должен содержать условие о безвозвратном переходе права после полной оплаты.

Как проверить правоустанавливающий документ?

1. ЕГРН-выписка, убедитесь, что сведения о документе внесены в реестр.
2. Реестр нотариусов — проверьте подлинность нотариального удостоверения.
3. Кадастровый паспорт, сверьте параметры объекта.
4. Онлайн-сервисы — rosreestr.gov.ru, «Госуслуги», «Федресурс».

Таблица соответствия основания → тип документа

Краткий чек-лист для продавца и покупателя

• Продавцу: подготовьте оригинал ПУД, выписку ЕГРН не старше 5 дней, справку об отсутствии задолженности ЖКХ.
• Покупателю: сверьте данные в ЕГРН, проверьте нотариальную подлинность, убедитесь в отсутствии обременений.

Без правоустанавливающего документа невозможно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Перед любой сделкой обязательно проверяйте тип, подлинность и актуальность документа в официальных реестрах.

Обновлено г. по состоянию на 22:39 МСК.