Дата актуализации:
В статье разберёмся‚ что именно считается общим имуществом‚ кто обязан его содержать‚ в каком объёме и на каком правовом основании. Основой являются Жилищный кодекс РФ и Постановление Правительства РФ от № 491 (в редакции от ).
Что входит в состав общего имущества
Многоквартирный дом
Согласно ст. 36 ЖК РФ и Постановлению № 491‚ к общему имуществу относятся:
- Места общего пользования:
- лестничные клетки‚ коридоры‚ лифты и лифтовые шахты;
- чердаки и подвалы‚ технические подполья;
- кровля‚ фасад;
- Инженерные системы дома:
- сети водоснабжения‚ теплоснабжения‚ газоснабжения‚ канализации;
- электроснабжение‚ вентиляция‚ лифтовое оборудование;
- Земельный участок‚ на котором расположен дом‚ с элементами благоустройства (двор‚ парковка‚ детские площадки);
- Другие объекты‚ предназначенные для обслуживания‚ эксплуатации и благоустройства дома.
Коммунальная квартира
В коммунальной квартире общим имуществом признаются:
- кухни‚ коридоры‚ санузлы‚ используемые совместно всеми собственниками комнат;
- инженерные коммуникации до первого ответвления внутри квартиры;
- несущие конструкции и перегородки между комнатами и местами общего пользования.
Кто несёт расходы на содержание
Многоквартирный дом
Статья 39 ЖК РФ прямо указывает:
«Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности».
Доля определяется как отношение площади квартиры к суммарной площади всех помещений в доме.
Коммунальная квартира
Правило аналогично: собственники комнат несут расходы в долях‚ соответствующих размеру их долей в праве общей собственности на общие помещения квартиры (п. 2 ст. 41 ЖК РФ).
Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества
Постановление № 491 закрепляет минимальный перечень обязательных мероприятий:
Огранизация эксплуатации
- Регулярный осмотр (ежедневный‚ ежемесячный‚ ежеквартальный).
- Текущий ремонт лестничных клеток‚ подвалов‚ кровли.
- Уборка и санитарная очистка мест общего пользования.
- Обеспечение безопасности: проверка огнетушителей‚ аварийного освещения‚ противопожарных клапанов.
Коммунальные ресурсы для общего имущества (ОДН)
- Холодная вода;
- Горячая вода;
- Электрическая энергия;
- Отведение сточных вод;
- Тепловая энергия на отопление мест общего пользования.
Закон разрешает распределять объем ОДН между собственниками только в пределах нормативов‚ утверждённых региональными властями.
Плата за содержание: как формируется и пересматривается
Формирование тарифа
Размер платы определяется:
- Решением общего собрания собственников (прямой договор с УК/ТСЖ).
- В договоре управления МКД (если собрание не приняло иного).
- Тарифами и нормативами‚ утвержденными органами местного самоуправления (в отсутствие договора).
Пересмотр в случае нарушения качества
Правила № 491 устанавливают прямое правило: если услуги оказаны ненадлежащим образом‚ размер платы может быть уменьшен пропорционально перерыву в предоставлении услуги или степени снижения его качества.
Ответственность собственников и управляющих организаций
Собственники
- Обязаны своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества (ст. 153‚ 155 ЖК РФ).
- Имеют право контролировать качество работ на общих собраниях.
Управляющая компания / ТСЖ / ЖКС
- Обязаны содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства и договора управления.
- Отчитываются перед собственниками не реже 1 раза в год на общем собрании.
- Несут административную ответственность за ненадлежащее содержание (ст. 7.21 КоАП РФ — штрафы до 100 000 руб. для юр. лиц).
Практические советы собственникам
- Контролируйте общедомовые счётчики: наличие приборов учёта существенно снижает ОДН.
- Фиксируйте нарушения: фото‚ акты‚ жалобы в Госжилинспекцию.
- Участвуйте в общих собраниях: только там можно утвердить перечень работ и тарифы.
- Проверяйте квитанции: строка «Содержание жилого помещения» должна быть раскрыта по перечню услуг.
Содержание общего имущества — это обязанность всех собственников‚ прописанная в законе. Грамотное управление‚ прозрачное формирование тарифов и регулярный контроль — три кита‚ на которых держится комфорт и безопасность жильцов многоквартирного дома или коммунальной квартиры.