Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Кто кем является: краткий словарь
2. Собственник земельного участка
3. Землепользователь
4. Землевладелец
5. Арендатор земельного участка
6. Общие обязанности всех категорий
7. Особенности при аренде зданий/сооружений
8. Актуальные изменения — 2025–2026

Кто кем является: краткий словарь

Собственник земельного участка

2.1 Права

• Пользование всеми находящимися на участке полезными ископаемыми и недрами (если не ограничено законом).
• Распоряжение: продажа‚ дарение‚ завещание‚ залог‚ внесение в уставный капитал.
• Постройка объектов капитального строительства по разрешённому использованию.
• Раздел/объединение участка без утраты права собственности.

2.2 Обязанности

• Использовать участок по целевому назначению (ст. 42 ЗК РФ).
• Уплачивать земельный налог и кадастровые сборы.
• Не нарушать права соседей (сервитуты‚ санитарные зоны);
• Обеспечить меры пожарной безопасности.

Землепользователь

3.1 Виды землепользования

1. Постоянное (бессрочное) — преимущественно у муниципальных и казённых учреждений.
2. Безвозмездное срочное — до 5 лет‚ в случаях‚ прямо указанных в законе;

3;2 Что запрещено

• Сдавать участок в субаренду (за исключением отдельных случаев).
• Распоряжаться в качестве залога или иного обеспечения обязательств.

3.3 Что разрешено

• Строительство объектов‚ соответствующих целевому назначению.
• Оформление права собственности на построенные объекты (если не запрещено законом).

Землевладелец (право пожизненного наследуемого владения)

4.1 Особенности

• До года было возможно оформить такое право в собственность по упрощённой схеме; сейчас процедура усложнена.
• Участок переходит к наследникам первой очереди без оформления нового договора.
• Разрешена сдача в аренду без преобразования права.

4.2 Ограничения

• Нельзя продать участок «навсегда».
• Необходимо согласие органа‚ предоставившего участок‚ для отчуждения в залог.

Арендатор земельного участка

5.1 Как возникает право аренды

1. Через аукцион (ст. 39.6 ЗК РФ) — основной способ для муниципальных земель.
2. Без торгов — при:
   • реконструкции объектов инфраструктуры;
   • предоставлении земли гражданам для ЛПХ‚ ИЖС‚ садоводства;
   • переходе прав аренды при продаже здания/сооружения (ст. 652 ГК РФ).

5.2 Права арендатора

• Изменение вида разрешённого использования по согласованию.
• Выкуп участка в собственность после 3 лет аренды (если предусмотрено договором).
• Уступка (цессия) прав аренды с письменного согласия арендодателя (ст. 22 ЗК РФ).

5.3 Обязанности

• Ежегодная уплата арендной платы в срок до 1 февраля текущего года.
• Содержание участка в надлежащем состоянии (борьба с сорняками‚ очистка от мусора).
• Недопущение самовольного строительства (штрафы до 5 % кадастровой стоимости).

Общие обязанности всех категорий

Независимо от того‚ собственником земельного участка землепользователем землевладельцем арендатором проводится его использование‚ всем лицам запрещается:

• Использовать земли запаса сельхозназначения под строительство объектов‚ не связанных с сельским хозяйством.
• Загрязнять почву веществами превышения ПДК (предельно допустимых концентраций).
• Занимать земельные участки без оформленных правоустанавливающих документов (ст. 7.1 КоАП РФ — штраф до 20 000 руб. для граждан).

Особенности при аренде зданий и сооружений

С 2025 года законодатель усилило принцип единства судьбы недвижимости и земли:

1. Арендатор здания автоматически получает право аренды земельного участка под ним (ст. 652 ГК РФ).
   • Размер участка определяется по земельному кадастру и техническому плану.
2. В случае продажи здания права аренды земли переходят к новому собственнику здания без дополнительного согласования.
3. При неделимом участке допустима множественность арендаторов‚ если объект разделён на доли (например‚ торговый центр с несколькими арендаторами).

Актуальные изменения 2025–2026

• Цифровой сервитут: с граждане и юрлица могут оформить публичный сервитут через портал «Госуслуги» без визита в МФЦ (ст. 39.50 ЗК РФ).
• Штрафы за неиспользование сельхозземель увеличены до 5 % кадастровой стоимости за каждый год простоя.
• Упрощённый выкуп для арендаторов муниципалитета теперь возможен только при условии наличия кадастрового паспорта и отсутствия обременений.

Различие между собственником‚ землепользователем‚ землевладельцем и арендатором заключается не только в объёме прав‚ но и в объёме обязанностей. При любых операциях с землёй в 2026 году ключевым остаётся строгое соблюдение целевого назначения и своевременное оформление документов в Росреестре.

Полезный совет: перед любой сделкой проверяйте выписку из ЕГРН‚ кадастровый план и наличие сервитутов через официальный сайт rosreestr.gov.ru или по API ФГИС ЕГРН.