Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.
В последние годы в Российской Федерации активно формируется системное регулирование правового режима объектов незавершенного строительства (далее — ОНС). Эти объекты представляют собой переходную форму между стройкой и готовым недвижимым имуществом. Несмотря на свою специфику, ОНС признаются объектами недвижимости и могут свободно оборачиваться на рынке при соблюдении установленных законом процедур.
Понятие и признаки объекта незавершенного строительства
Согласно позиции Верховного суда РФ и нормам Гражданского кодекса РФ, объект незавершенного строительства имеет следующие признаки:
- Физическое существование объекта;
- Незавершенность строительства (не введен в эксплуатацию);
- Возможность индивидуализации (определение границ, назначения, площади);
- Регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как объекта капитального строительства.
Правовая природа ОНС
Объекты незавершенного строительства:
- Не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться (статья 219 ГК РФ);
- Подлежат государственной регистрации права собственности (статьи 131, 287.1 ГК РФ);
- Не являются объектами, оборот которых ограничен или запрещен;
- Рассматриваются как вновь создаваемое недвижимое имущество на стадии готовности.
Основания признания ОНС объектом капитального строительства
Общие основания
Объект признается ОНС с момента внесения сведений в реестры недвижимости.
Бюджетные объекты
Для объектов, строительство которых осуществляется за счет средств бюджета РФ (полностью или частично), действует особый порядок, закрепленный в Градостроительном кодексе РФ, статья 55.34. Установлено семь исчерпывающих оснований для включения в:
- Федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства;
- Региональные реестры незавершенных объектов.
Регистрация ОНС в ЕГРН
Процедура регистрации
Право собственности на ОНС возникает с момента регистрации в ЕГРН. Процедура регулируется:
- Федеральным законом от № 218-ФЗ (в редакции от );
- Приказом Росреестра от № П/0565 — порядок исправления ошибок в границах.
Необходимые документы
- Разрешение на строительство;
- Проектная документация;
- Акт обследования технического состояния;
- Кадастровый паспорт (формируется Росреестром);
- Заявление о регистрации права собственности.
Особенности государственного кадастрового учета
Статья 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» определяет особенности:
- Регистрация прав на ОНС возможна до ввода в эксплуатацию;
- ОНС может быть исключен из ЕГРН при недостоверности сведений (например, фундамент не завершен);
- При реконструкции ОНС требуется повторная регистрация.
Отчуждение и инвестиционные риски
Несмотря на свободный оборот, ОНС связан с рисками:
- Риск невозможности завершения строительства;
- Риск обращения взыскания на долю в строительстве;
- Риск несоответствия заявленных характеристик фактическим.
Для минимизации рисков рекомендуется:
- Проверка реестров (федерального и регионального);
- Анализ разрешительной документации;
Земельные участки под ОНС
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться под ОНС на условиях:
- Аренды, до ввода в эксплуатацию;
- Безвозмездного пользования — при финансировании из бюджета;
- Права собственности — при переходе права на ОНС и вводе в эксплуатацию.
Судебная практика
По данным Верховного суда РФ:
- Определение от № 303-ЭС23-30385: недостоверная регистрационная запись о праве собственности на ОНС может быть исключена из ЕГРН;
- Определение от № 301-ЭС23-13472: объект без завершенного фундамента не может быть признан недвижимостью.
Перспективы 2026 года
Согласно правительственному плану:
- К концу 2026 года будет достроено 382 объекта, включенных в реестр ОНС;
- Ожидается внедрение цифровых сервисов Росреестра для упрощения процедур регистрации.
Объект незавершенного строительства, это полноценный объект недвижимости, обладающий правами и обязанностями, но требующий особого подхода к регистрации и обороту. Правовой режим ОНС регулируется комплексом норм Гражданского, Градостроительного и земельного законодательства. При работе с ОНС необходимо учитывать как общие правила регистрации недвижимости, так и специфические основания, установленные для бюджетных проектов.
Важно: Перед любой сделкой с ОНС рекомендуется получить консультацию кадастрового инженера и юриста, а также проверить сведения в федеральном и региональном реестрах незавершенных объектов.