Вид разрешённого использования (ВРИ) – это официальное назначение земельного участка, определяющее, какие виды деятельности на нём могут осуществляться․ При аренде земельного участка арендатор обязан соблюдать ВРИ, указанное в договоре аренды и в государственном реестре․ Если планы арендатора изменились (например, из сельского хозяйства планируется открыть склад), необходимо официально изменить ВРИ․
Правовая база
- Гражданский кодекс РФ (раздел о земельных отношениях)․
- Земельный кодекс РФ, ст․ 37‑38 (регулируют изменение ВРИ)․ С 1 марта 2024 года в Кодекс внесена новая глава «Виды разрешённого использования земельных участков», уточняющая порядок смены ВРИ․
- Постановление Правительства РФ № 629 от г․ (с изменениями 2023‑2025 гг․) – порядок подачи документов через портал «Госуслуги»․
- Федеральный закон № 225‑ФЗ от г․ «О государственной регистрации недвижимости» (в части электронного документооборота)․
Когда необходима смена ВРИ в аренде?
- Изменение вида деятельности арендатора (например, из сельского хозяйства в торговлю)․
- Требования муниципального плана застройки или территориального плана․
- Необходимость приведения ВРИ в соответствие с условиями договора аренды, если в нём предусмотрено иное назначение․
- Планирование строительства новых объектов (домов, складов, автосервисов и т․д․) на арендованном участке․
Кто может инициировать смену ВРИ?
- Арендатор – при наличии согласия арендодателя (владельца земли) и если договор аренды не запрещает изменение ВРИ․
- Арендодатель – в случае, когда изменение ВРИ требуется для реализации собственных планов (например, изменение назначения территории в рамках муниципального проекта)․
- Оба участника совместно – часто используется, когда требуется согласование условий аренды и новых целей использования․
Порядок изменения ВРИ для арендованного участка
Подготовительный этап
- Анализ текущего ВРИ․ Получить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) через портал Росреестра или «Госуслуги»․
- Проверка совместимости․ Убедиться, что желаемый новый ВРИ разрешён в данном земельном районе (см․ муниципальный план)․
- Согласование с арендодателем․ Подготовить письмо‑запрос и получить письменное согласие (подпись/электронную подпись) арендодателя․
- Оценка необходимости согласования с органами местного самоуправления․ В некоторых случаях требуется согласие муниципального совета или Департамента градостроительства․
Сбор пакета документов
| № | Документ | Кому предоставляется | Примечание |
|---|---|---|---|
| 1 | Заявление о смене ВРИ (форма № П‑1, утверждена Росреестром) | Орган управления Росреестра (региональный центр) | Заполняется в электронном виде через «Госуслуги» |
| 2 | Копия договора аренды (полностью) + приложение с подтверждением согласия арендодателя на изменение ВРИ | Росреестр | Если арендодатель – юридическое лицо, требуется печать и подпись руководителя |
| 3 | Выписка из ЕГРН о текущем ВРИ | Росреестр | Получается в личном кабинете «Госуслуги» |
| 4 | Технический паспорт (топографический план) участка | Росреестр | Подтверждает границы и площадь |
| 5 | Экспертиза соответствия нового ВРИ градостроительным нормам (если требуется) | Муниципальный орган | Только для ВРИ, требующих согласования (например, промышленное использование) |
| 6 | Квитанция об уплате государственной пошлины | Росреестр | Ставка 0,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 4 000 руб․ |
| 7 | Согласие органов охраны окружающей среды (если новое ВРИ оказывает экологическое воздействие) | Росприроднадзор/Мосприрода | Только для ВРИ «промышленное», «сельское хозяйство с применением химии» и т․п․ |
Подача заявления
- Через портал «Госуслуги» (раздел «Государственные услуги → Земля → Смена ВРИ»)․ При наличии электронных подписей у всех сторон процесс полностью онлайн․
- Лично в территориальном отделении Росреестра (для лиц без доступа к электронным подпсям)․
- Срок подачи – в любой удобный день, но рекомендуется подавать за 30 дней до планируемой даты начала новой деятельности․
Рассмотрение заявления
- Росреестр проверяет комплектность документов (до 5 рабочих дней)․
- Если требуется согласование с муниципальными органами – они получают запрос в течение 10 рабочих дней, дают ответ в срок, установленный региональными нормативными актами (обычно 15‑20 дней)․
- После получения всех согласований и оплаты пошлины Росреестр вносит изменения в ЕГРН и высылает свидетельство о внесении изменений в ВРИ․
Сроки окончательного оформления
В среднем процесс занимает от 15 до 45 рабочих дней в зависимости от необходимости дополнительных согласований․ При подаче полностью электронного пакета срок сокращается до 15‑20 дней․
Стоимость процедуры (пример расчётов)
| Элемент | Ставка/плата | Пример (для участка 1 га, кадастровая стоимость 5 млн руб․) |
|---|---|---|
| Госпошлина за изменение ВРИ | 0,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 4 000 руб․ | 0,5 % × 5 000 000 = 25 000 руб․ |
| Оплата услуги по оформлению (по желанию) | От 2 000 до 5 000 руб․ (в зависимости от провайдера) | 3 000 руб․ |
| Экспертиза соответствия градостроительным требованиям | От 5 000 до 12 000 руб․ | 8 000 руб․ |
| Согласование с экологическими органами (при необходимости) | 10 000 руб․ (фиксированная плата) | 10 000 руб․ |
| 46 000 руб․ |
Примечание: Точные суммы могут отличаться в зависимости от региона, кадастровой стоимости и выбранных услуг․
Типичные ошибки и как их избежать
- Отсутствие согласия арендодателя․ Без подписи арендодателя заявление будет возвращено в течение 5 дней․
- Несоответствие нового ВРИ территориальному плану; Перед подачей обязательно проверяйте ограничения в онлайн‑картах муниципального плана․
- Неполный пакет документов․ Самая частая причина возврата – отсутствие копии договора аренды с приложением о согласии․
- Игнорирование экологических требований․ При смене на ВРИ, связанное с выбросами, требуется согласие Росприроднадзора․
- Неуплата госпошлины․ Платеж должен быть подтверждён квитанцией, иначе заявление будет отклонено․
Как оформить смену ВРИ через «Госуслуги»: пошаговое руководство
- Войдите в личный кабинет Госуслуги (необходимо подтверждённый аккаунт)․
- Выберите раздел «Госуслуги → Земля → Смена вида разрешенного использования земельного участка»․
- Заполните электронную форму заявления:
- Кадастровый номер участка;
- Текущий ВРИ;
- Новый ВРИ (выберите из списка, указав код ОКСМ-2);
- Основание для смены (например, «изменение характера деятельности арендатора»)․
- Загрузите сканы/файлы всех документов (см․ пункт 4․2)․ Форматы: PDF, JPG, размер ≤ 10 МБ каждый․
- Подтвердите оплату госпошлины через «Касса» в системе․
- Отправьте заявление․ Система выдаст номер заявки и приблизительный срок рассмотрения․
- Следите за статусом заявки в личном кабинете․ При необходимости загрузите дополнительные документы․
- После успешного рассмотрения получите электронный документ «Свидетельство о смене ВРИ», который можно распечатать или сохранить в личном кабинете․
Что делать после получения нового ВРИ?
- Обновить условия договора аренды (внести новый ВРИ в приложение к договору)․
- При необходимости переоформить разрешительные документы (строительные разрешения, лицензии и т․п․)․
- Уведомить налоговые органы (для корректного расчёта налога на имущество)․
- Вести учёт фактического использования участка, чтобы в случае проверок подтвердить соответствие новому ВРИ․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли изменить ВРИ без согласия арендодателя, если арендатор – юридическое лицо?
Нет․ По статье 37 ЗК РФ изменение ВРИ требует согласия собственника земельного участка, т․е․ арендодателя, независимо от формы арендатора․
Сколько времени занимает подготовка полного пакета документов?
Обычно 5‑10 рабочих дней, если все справки и согласования получаются быстро․ При необходимости экспертизы – до 20 дней․
Можно ли изменить ВРИ в течение действия договора аренды?
Да, но только при условии, что договор содержит пункт о возможности изменения назначения земли с согласия арендодателя․ Если такого пункта нет – требуется заключить дополнительное соглашение․
Какие виды ВРИ наиболее часто меняются у арендованных участков?
Самыми популярными являются переходы:
- Из «сельскохозяйственного» в «коммерческое» (под открытие складов, автосервисов)․
- Из «коммерческого» в «под промышленное» (строительство небольших производств)․
- Из «под жилую застройку» в «коммерческое» (офисы, торговые центры)․
Какие штрафы предусмотрены за использование участка не по назначению?
Согласно ст․ 13․2 ЗК РФ, за нарушение назначения может быть наложен штраф от 100 000 руб․ до 500 000 руб․, а в случае повторных нарушений – возможно расторжение договора аренды и принудительное выселение․
Смена вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка в аренде – процесс, требующий тщательной подготовки и согласования всех заинтересованных сторон․ С 2024‑го года значительная часть процедур автоматизирована через портал «Госуслуги», что ускоряет рассмотрение заявлений и снижает административные барьеры․ Тем не менее, отсутствие согласия арендодателя, несоответствие новому ВРИ градостроительным требованиям и игнорирование экологических требований остаются главными причинами отказов;
Следуя изложенному в статье порядку, подготовив полный пакет документов и своевременно оплатив госпошлину, вы сможете быстро и без штрафов изменить назначение арендованного участка, адаптировав его под новые бизнес‑планы․
Важно: Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Перед подачей документов рекомендуется уточнить последние изменения в региональном законодательстве и тарифах․