Покупка или продажа квартиры – одно из самых серьёзных финансовых решений в жизни. Помимо основной цены недвижимости, необходимо учитывать целый спектр дополнительных расходов, без которых сделка не будет зарегистрирована в Росреестре и может быть признана недействительной.
Основные категории расходов
В 2026 году расходы на оформление сделки условно делятся на четыре группы:
- Государственные пошлины и налоги
- Услуги нотариуса (если договор заверяется у нотариуса)
- Услуги посредников: риелтора, юриста, оценщика
- Банковские комиссии (при ипотеке или банковском расчёте)
Государственные пошлины
| Тип пошлины | Ставка (2026) | Пример расчёта |
|---|---|---|
| Регистрационная пошлина за внесение права собственности | 0,1 % от кадастровой стоимости (не менее 2 000 ₽) | Кадастровая стоимость 5 000 000 ₽ → 5 000 ₽ |
| Пошлина за выдачу выписки из ЕГРН | 200 ₽ (фиксированно) | 200 ₽ |
| Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для продавца | 13 % (если продавец – резидент) от разницы цены продажи и стоимости приобретения | Продажа 8 млн ₽, покупка 5 млн ₽ → налог 390 000 ₽ |
Важно: если продавец — нерезидент, ставка НДФЛ составляет 30 %.
Нотариальные услуги
Нотариальное удостоверение договора необходимо, если сделка оформляется в письменной форме, а стоимость квартиры превышает 10 000 ₽, либо если стороны сами захотели заверить договор. Стоимость зависит от двух параметров:
- Федеральный тариф – фиксированная часть (≈ 2 000 ₽).
- Региональный тариф – процент от стоимости сделки (от 0,1 % до 0,5 %).
Пример расчёта для Москвы (региональный тариф 0,1 %):
Стоимость квартиры — 5 000 000 ₽ → Нотариальные расходы ≈ 2 000 ₽ + 5 000 ₽ = 7 000 ₽.
В Санкт‑Петербурге региональный тариф часто составляет 0,2 %: 5 000 000 ₽ → 2 000 ₽ + 10 000 ₽ = 12 000 ₽.
Услуги посредников
| Услуга | Средняя стоимость (2026) | Кому платит |
|---|---|---|
| Риелтор (комиссия) | 5–12 % от цены сделки | Покупатель (в большинстве практик) |
| Юрист по недвижимости | 2 000–5 000 ₽ за «подготовку» договора + 1 % от стоимости сделки | Покупатель или продавец – по договорённости |
| Оценщик (при ипотеке) | 1 500–3 000 ₽ за оценку квартиры | Покупатель (обычно банк требует оплату) |
Если сделка проходит без посредников, расходы на их услуги можно исключить, но тогда покупатель и продавец несут всю юридическую нагрузку самостоятельно.
Банковские комиссии
Для сделок, финансируемых ипотекой, банк берёт следующие платежи:
- Комиссия за открытие ипотечного кредита – от 0,5 % до 1 % от суммы кредита.
- Комиссия за перевод денежных средств – 1 % от суммы перевода (может быть фиксированным, например, 1 500 ₽).
- Страхование жилья и жизни – от 0,1 % до 0,3 % от суммы кредита в год.
Пример: ипотека 4 000 000 ₽, комиссия за открытие 0,7 % → 28 000 ₽; перевод 1 % → 40 000 ₽; страховка 0,2 % в год → 8 000 ₽.
Кто платит какие расходы?
Существует «традиционная» схема распределения расходов, но всё зависит от договорённостей сторон.
| Расход | Кто обычно платит |
|---|---|
| Государственная регистрационная пошлина | Покупатель |
| Нотариальные услуги (если договор заверяется) | Покупатель (может быть разделено) |
| Комиссия риелтора | Покупатель (в редких случаях – продавец) |
| Юридическое сопровождение | Покупатель (по договорённости может взять продавец) |
| Оценка недвижимости (для ипотеки) | Покупатель (банк) |
| НДФЛ продавца | Продавец (выплачивается из полученных средств) |
| Банковские комиссии и страховка | Покупатель (если покупка в кредит) |
Пример полного расчёта стоимости оформления сделки
Допустим, покупатель приобретает квартиру за 5 500 000 ₽, кадастровая стоимость 4 800 000 ₽, продавец — резидент, сделка без ипотеки, услуга риелтора 6 %.
| Статья расходов | Сумма |
|---|---|
| Регистрационная пошлина (0,1 % от кадастровой стоимости, минимум 2 000 ₽) | 4 800 ₽ |
| Нотариус (федеральный тариф 2 000 ₽ + региональный 0,1 % от цены) | 5 500 ₽ (5 500 ₽ + 2 000 ₽ = 7 500 ₽) |
| Риелтор (6 % от цены) | 330 000 ₽ |
| Юрист (по договору 3 000 ₽ + 0,5 % от цены) | 3 000 ₽ + 27 500 ₽ = 30 500 ₽ |
| НДФЛ продавца (13 % от разницы 5 500 000 ₽ – 3 000 000 ₽) | 325 000 ₽ |
Таким образом, при цене квартиры 5,5 млн ₽ общие «надбавки» могут составить от 6 % до 10 % от стоимости недвижимости, в зависимости от выбранных сервисов и региона.
Как сократить расходы?
- Сравнивайте тарифы нотариусов. В разных регионах и даже в разных нотариальных конторах могут различаться региональные ставки;
- Откажитесь от посредников, если уверены в юридической чистоте сделки. При самостоятельной проверке правоустанавливающих документов можно сэкономить до 10 % от стоимости сделки.
- Пользуйтесь онлайн‑регистрацией в Росреестре. С 2024 года возможно подавать заявление через портал Госуслуг, что экономит время и иногда снижает стоимость госпошлины.
- Объединяйте услуги. Некоторые юридические фирмы предлагают «пакет «под ключ», включающий подготовку договора, проверку прав собственности и подачу в Росреестр – в этом случае экономия достигает 5–7 %.
Чек‑лист для покупателя
- Проверьте право собственности продавца в ЕГРН.
- Уточните кадастровую стоимость квартиры – она влияет на размер госпошлины.
- Определите, нужен ли нотариус (обязательно, если стоимость >10 000 ₽).
- Согласуйте размер комиссии риелтора и подпишите договор с агентством.
- Если планируете ипотеку – закажите оценку у банка.
- Подготовьте документы (паспорт, ИНН, СНИЛС, справки о доходах, выписку из ЕГРН).
- Согласуйте кто за что платит в договоре купли‑продажи.
- Подайте заявление в Росреестр (можно через Госуслуги) и оплатите регистрационную пошлину.
Оформление сделки купли‑продажи квартиры в 2026 году – это не только подписание договора, но и набор обязательных платежей, которые могут составлять от 5 % до 12 % от цены недвижимости. Основные статьи расходов – государственная пошлина, нотариальные услуги, комиссия риелтора и налог на доходы продавца. Тщательно планируя каждый пункт, сравнивая тарифы и выбирая оптимальные сервисы, можно существенно снизить итоговую сумму.
Если у вас остались вопросы или нужна персональная консультация, обратитесь к специалисту по недвижимости – правильно составленный договор и грамотное распределение расходов защитят ваши интересы и помогут завершить сделку без лишних финансовых потерь.