Оформление дарственной на квартиру между близкими родственниками — один из самых популярных способов передачи недвижимости внутри семьи. Ни даритель, ни одаряемый не хотят лишних затрат, поэтому главный вопрос: «Нужно ли платить налог?» Ниже — подробный разбор действующих норм на 2026 год, порядок расчёта и способы экономии.

Краткий ответ

Если даритель и одаряемый признаются близкими родственниками, НДФЛ за полученную квартиру платить не нужно. Все остальные случаи облагаются налогом 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽) от кадастровой стоимости жилья.

Кого закон считает близкими родственниками

Перечень указан в Семейном кодексе РФ и повторён в Налоговом кодексе:

• супруги;
• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• дед, бабка и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Не входят в льготный перечень: тёща/тесть, племянники, двоюродные братья/сёстры, дяди и тёти, а также любые иные родственники.

На каком основании освобождают от налога

1. Статья 217 НК РФ, прямое освобождение дохода от НДФЛ при дарении недвижимости между членами семьи и/или близкими родственниками.
2. Статья 14 СК РФ — определение понятий «семья» и «близкие родственники».

С никаких дополнительных поправок не внесено: льгота сохраняется в полном объёме.

Когда всё-таки придётся заплатить

Налоговая база: кадастровая стоимость квартиры на 1 января года дарения (если договором стоимость не указана или занижена более чем на 20 %).

Нюансы оформления без налога

• Договор дарения можно подать в МФЦ или через Росреестр онлайн. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽ (платит кто угодно, но обычно даритель).
• Доказательство родства: паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке. Иногда налоговая запрашивает копии.
• Налоговая не уведомляется: при льготном родстве декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Примеры расчёта

Пример 1. Мать дарит квартиру дочери

Кадастровая стоимость 5 500 000 ₽. Поскольку мать и дочь — близкие родственники, НДФЛ не начисляется.

Пример 2. Тётя дарит квартиру племяннику

Кадастровая стоимость 4 200 000 ₽. Тётя и племянник не входят в льготный перечень, поэтому:

• 4 200 000 ₽ × 13 % = 546 000 ₽, НДФЛ;
• декларацию подаёт племянник до ;
• оплатить налог нужно до .

Как сэкономить, если родство «неблизкое»

1. Продажа с последующей дарением денег: договор купли-продажи между «чужими» людьми не освобождает от НДФЛ, но может быть выгоднее при налоговом вычете 1 млн ₽.
2. Двухэтапная схема: сначала дарение близкому родственнику (0 %), затем — он передаёт объект нужному человеку.
3. Дарение доли: если дарить долю стоимостью до 1 млн ₽, можно воспользоваться имущественным вычетом, но это работает только при продаже, а не при дарении.

Пошаговая инструкция оформления дарственной между близкими родственниками

1. Подготовить документы:
   • паспорта сторон;
   • СНИЛС;
   • правоустанавливающий документ на квартиру (ЕГРН/выписка);
   • технический план БТИ (при необходимости).
2. Составить договор дарения: можно у нотариуса или в простой письменной форме, но регистрация в Росреестре обязательна.
3. Оплатить госпошлину: 2000 ₽.
4. Подать документы в МФЦ или через госуслуги.
5. Получить выписку ЕГРН: с новым собственником.

Частые ошибки

• Путаница в степени родства: тёща ≠ мать жены, двоюродный брат ≠ брат.
• Заниженная цена в договоре: налоговая всё равно возьмёт кадастровую стоимость.
• Забыли про декларацию: если родство «неблизкое», штраф за неподанную декларацию — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 %).

Если вы дарите или получаете квартиру от родителей, детей, братьев/сестёр, дедушки или бабушки, никаких налогов не возникает ни для дарителя, ни для одаряемого. Важно лишь подтвердить родство документами и корректно оформить договор. Во всех остальных случаях придётся заплатить НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости и своевременно подать декларацию.

Внимание: налоговое законодательство меняется редко, но лучше сверяться с актуальными официальными разъяснениями ФНС или консультироваться с юристом перед сделкой.