Дата актуализации: 04:08:34
Кто обязан заплатить налог?
Любой физлицо-резидент РФ, получивший доход от продажи квартиры, обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13 % от суммы превышения льготного порога.
Как рассчитать налоговую базу?
Используйте формулу:
Налоговая база = Цена продажи – Налоговый вычет
Вычет можно получить двумя способами:
- Фиксированный вычет – 1 000 000 ₽.
- Документальные расходы (подтверждённые чеки, ДДУ, отделка, ремонт и т. д.).
Пример расчёта
Вы продали новостройку за 12 000 000 ₽.
Документально подтверждённые расходы на покупку и ремонт составили 9 500 000 ₽;
Налоговая база: 12 000 000 – 9 500 000 = 2 500 000 ₽
Налог к уплате: 2 500 000 × 13 % = 325 000 ₽
Когда можно не платить налог?
- Минимальный срок владения – 3 года:
- Если квартира получена по ДДУ (договор долевого участия) и первичные документы оформлены после .
- Минимальный срок владения – 5 лет:
- Квартира куплена «на вторичке» и оформлена после .
- Освобождение без ограничения срока:
- Единственное жильё продано и в течение 270 дней приобретено новое (правило «альтернативной сделки»).
- Приватизация, наследование, подарок от близкого родственника.
Какие документы потребуются?
- Договор купли-продажи или ДДУ.
- ЕГРН с датой регистрации права.
- Квитанции, чеки, договоры подряда на отделку и ремонт.
- Справка 2-НДФЛ (если хотите получить имущественный вычет при покупке новой квартиры).
Когда подавать декларацию и платить?
| Этап | Срок |
|---|---|
| 3-НДФЛ | до 30 апреля следующего года |
| Налог | до 15 июля следующего года |
Как экономно продать квартиру?
- Ждите льготный срок. Если до 3/5 лет осталось меньше года, может быть выгодно подождать.
- Оформляйте все расходы. Даже чек за 15 000 ₽ на люстру сэкономит 1 950 ₽ налога.
- Используйте имущественный вычет при покупке. Приобретя новую квартиру в том же налоговом периоде, можно «закрыть» налог на продажу.
Ответы на частые вопросы
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
Да, но налоговая приравнивает цену продажи к 70 % кадастровой стоимости. Если продадите дешевле, налог всё равно посчитают от 70 %.
Как быть, если квартира куплена в ипотеке?
Проценты по ипотеке тоже считаются расходами. Сумма переплаты включается в документальные расходы.
- 13 % – базовая ставка.
- 1 000 000 ₽ или фактические расходы – вычет.
- 3/5 лет – минимальный срок владения.
- 30 апреля и 15 июля – ключевые даты.
- Оформляйте все чеки и договоры – это деньги в кармане.
Напоминание: в 2026 году налоговая усилила контроль за схемами занижения цен. Любое отклонение более чем на 20 % от рыночного диапазона вызывает дополнительные проверки. Будьте честны – это дешевле штрафов.