Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от разницы между ценой продажи и ценой приобретения. Однако налог не взимается, если выполнены определённые условия, главным из которых является срок владения объектом. Статья подробно разберёт действующие правила (по состоянию на 19 апреля 2026 г.) и все известные исключения.

Основное правило: пять лет непрерывного владения

Согласно действующей части Налогового кодекса РФ, минимальный срок владения жилой площадью, при котором продажа освобождается от НДФЛ, составляет пять лет. Этот срок считается непрерывным – любые перерывы (продажа, передача в дар, аренда более чем на срок, указанный в налоговых разъяснениях, и т.п.) аннулируют право на льготу.

Отсчёт начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре (или с момента государственной регистрации договора долевого участия, если речь идёт о новостройке).

Как считается пять‑летний срок

• Для квартир, купленных на открытом рынке – с даты государственной регистрации права собственности.
• Для квартир в новостройках, приобретённых по договору ДДУ – с момента полной оплаты по договору (это уточнено письмами ФНС).
• Для жилья, полученного в результате приватизации – с даты завершения процедуры приватизации (обычно с даты выдачи свидетельства о праве собственности).

Исключения, позволяющие сократить срок до трёх лет

В ряде ситуаций законодательно предусмотрено уменьшение обязательного срока владения с пяти до трёх лет. Ниже перечислены все основные основания.

Наследство, дар, приватизация

Если квартира получена по наследству, в дар или в результате приватизации, то срок владения считается с момента получения права собственности, а минимальный срок для освобождения от НДФЛ составляет три года.

Договор долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры в новостройке по договору ДДУ срок владения считается с момента полной оплаты по договору, а не с даты подписания договора. Если полная оплата была произведена, то для освобождения от налога достаточно трёх лет владения после этой даты.

Пожизненное содержание с иждивением (ПСИ)

Если объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения также составляет три года.

Единственное жильё, приобретённое до 2021 года

Согласно разъяснениям ФНС, если налогоплательщик владел единственным жилым помещением не менее трёх лет и использовал его в качестве постоянного места жительства, то при продаже в 2024‑2025 года налог не уплачивается, даже если общий срок владения меньше пяти лет. Этот пункт часто применяется к тем, кто купил жильё до 2021 года и с тех пор не приобретал другое.

Как считается срок владения: детали и нюансы

Непрерывность владения. Чтобы срок считался непрерывным, собственник не должен был продавать, сдавать в аренду более чем на 90 дней подряд, передавать квартиру в дар или временно переоформлять её. Любой такой «разрыв» обнуляет срок.

Если квартира была продана и выкуплена обратно, то считается, что владение прервалось, и отсчёт начинается заново.

Практические примеры

1. Иван покупает квартиру в 2020 г. за 3 млн руб. Он регистрирует право в ноябре 2020 г. В 2025 г. (через 5 лет) продаёт её за 4 млн руб. – налог не платит (полный пяти‑летний срок).
2. Мария получает в наследство квартиру в 2022 г. С момента регистрации права (март 2022) она владеет ею до марта 2025 г. – три года, поэтому при продаже в 2025 г. налог не уплачивается.
3. Сергей покупает новостройку по ДДУ в 2023 г; Полная оплата производится в декабре 2023 г. Считаем срок с этой даты. В декабре 2026 г. (через 3 года) он продаёт квартиру – налог не платится.
4. Ольга владела единственной квартирой с 2018 г. В 2024 г. она продаёт её, хотя срок владения составляет лишь 6 лет (менее 5, но более 3). Поскольку квартира была её единственным жильём более 3 лет, налог не уплачивается.

Как оформить продажу без НДФЛ

• Подготовьте документы, подтверждающие срок владения: выписку из ЕГРН, договор купли‑продажи, договор ДДУ, свидетельство о праве собственности (для наследства/подарка).
• Если срок владения менее 5 лет, но вы полагаете, что подпадаете под одно из исключений, подготовьте дополнительные документы:
  • Свидетельство о праве наследства или дарения;
  • Документ о приватизации;
  • Копию договора ДДУ и подтверждение полной оплаты;
  • Справку о том, что квартира является единственным жильём (например, справка из МУП «ЖКХ» о размере жилой площади в собственности).
• Подайте декларацию о доходах (форма 3‑НДФЛ) в случае, если срок владения менее 5 лет и вы не уверены в праве на освобождение. В декларации укажите основание освобождения (пункт 13‑2 НК РФ).
• Если налог не подлежит уплате, в декларации укажите «Налог не начислен» и приложите подтверждающие документы. Это избавит вас от возможных проверок со стороны ФНС.

Возможные изменения в законодательстве

С 2024 по 2026 год законодательные инициативы неоднократно предлагали сократить обязательный срок владения с пяти до трёх лет. На момент 19 апреля 2026 г. эти инициативы находятся в стадии обсуждения и пока не вступили в силу. Однако в некоторых регионах могут действовать собственные налоговые льготы, поэтому рекомендуется следить за новостями и официальными разъяснениями Минфина и ФНС.

Важно помнить, что правила исчисления срока владения регулируются разъяснениями Минфина и письмами ФНС, а не всегда полностью отражены в самом Налоговом кодексе. Поэтому при планировании продажи рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на недвижимости.

• Стандартный срок владения, необходимый для освобождения от НДФЛ при продаже квартиры, составляет пять лет.
• Срок может быть сокращён до трёх лет в случае наследства, дарения, приватизации, договора ДДУ (при полной оплате) и договора пожизненного содержания с иждивением.
• Если квартира является единственным жильём и владелец использовал её более трёх лет, налог может не взиматься даже при владении менее пяти лет.
• Счёт начинается с даты регистрации права собственности (или полной оплаты по ДДУ) и должен быть непрерывным.
• Для подтверждения права на льготу необходимо собрать соответствующие документы и, при необходимости, подать декларацию 3‑НДФЛ.
• Следите за законодательными инициативами – в ближайшее время срок в 5 лет может быть официально сокращён до 3 лет.

Понимание этих правил поможет вам спланировать продажу квартиры максимально выгодно и избежать лишних налоговых расходов.