Кратко о главном
С 2021 года в Налоговый кодекс РФ внесён ряд изменений, которые позволяют семьям, воспитывающим двух и более несовершеннолетних детей, не платить подоходный налог (НДФЛ) при продаже недвижимости, если деньги направлены на улучшение жилищных условий.
Формально правило закреплено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Кто может воспользоваться льготой в 2026 году
- Семьи с двумя и более детьми-несовершеннолетними (включая усыновлённых).
- Семьи, где второй (или последующий) ребёнок родился до 30 апреля следующего года после даты продажи жилья (новое разъяснение ФНС от ).
- Семьи с детьми-инвалидами любого возраста (уточнено ФНС в 2026).
Какие объекты подпадают под освобождение
Льгота распространяется на доходы от продажи:
- квартиры, комнаты;
- жилого дома, его части;
- доли в вышеуказанных объектах;
- земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Основные условия освобождения
- Целевое использование выручки: деньги должны быть полностью потрачены на покупку (или строительство) нового жилья до подачи декларации 3-НДФЛ.
- Улучшение жилищных условий: новая квартира/дом должны быть больше по площади или выше по кадастровой стоимости.
- Срок владения не влияет: льгота применяется независимо от того, сколько лет продаваемое жилье находилось в собственности.
- Декларация не требуется, если условия выполнены, но рекомендуется подать «нулевую» 3-НДФЛ для фиксации права на льготу.
Алгоритм действий семьи при продаже жилья
- Подтвердите статус многодетной семьи — выписка из ЕГРН о детях, свидетельства о рождении/усыновлении.
- Заключите договор купли-продажи и получите деньги на расчётный счёт.
- Купите новое жильё (или постройте дом) до 30 апреля следующего года.
- Подготовьте документы:
- договоры купли-продажи «старой» и «новой» недвижимости;
- платёжные документы (выписки банка, квитанции по ДДУ);
- кадастровые паспорта объектов;
- справки о составе семьи.
- Подайте 3-НДФЛ в налоговую по месту регистрации или через «Личный кабинет налогоплательщика».
Пример расчёта
Ивановы — семья из 4 человек (родители + 2 ребёнка 8 и 5 лет). В 2026 году продают 2-комнатную квартиру за 4 500 000 ₽ (в собственности 1 год). В том же году покупают 3-комнатную квартиру за 5 100 000 ₽.
- Разница площадей: 54 м² → 72 м², условие улучшения выполнено.
- НДФЛ к уплате: 0 ₽ (применена льгота).
Если бы Ивановы не купили новое жильё, налог составил бы:
4 500 000 ₽ – 1 000 000 ₽ (вычет) = 3 500 000 ₽ × 13 % = 455 000 ₽.
Частые вопросы и ответы
Нужно ли подавать уведомление о намерении использовать льготу?
Нет, уведомление не требуется. Достаточно подать 3-НДФЛ с приложением документов.
Можно ли использовать материнский капитал при покупке нового жилья?
Да, средства материнского капитала учитываются как собственные деньги для целей льготы.
Распространяется ли льгота на долю в квартире?
Да, если доля принадлежит налогоплательщику или членам его семьи.
Что делать, если квартира была куплена в ипотеке, но уже продана?
Условие «улучшение жилищных условий» проверяется именно на момент покупки нового жилья. Ипотека не влияет на право на льготу.
Важные изменения 2026 года
- Разъяснение ФНС от : право на льготу появилось у семей, где второй ребёнок родился до 30 апреля следующего года после продажи жилья (раньше — только в год сделки).
- Семейная налоговая выплата: с 1 июня 2026 года можно дополнительно вернуть до 13 % затрат на новое жильё (до 400 000 ₽).
- Расширение льготы на детей-инвалидов: теперь освобождение распространяется на семьи, воспитывающих детей-инвалидов, независимо от их возраста.
Налоговая льгота для семей с двумя и более детьми при продаже недвижимости — реальный способ сэкономить сотни тысяч рублей. Главное, соблюсти условия «улучшения жилищных условий» и грамотно оформить документы.
Не забудьте: если планируете сделку, проконсультируйтесь с налоговым специалистом или бухгалтером, чтобы избежать ошибок.