В последние месяцы в российском медиаполе всё чаще звучит идея о том, что любая сделка купли-продажи недвижимости может перейти в категорию исключительно нотариально удостоверенных. Что стоит за этой инициативой и как она отразится на простых гражданах, риэлторах и банках — разбираемся в материале RuLawyer.pro.
Суть инициативы: от «добровольности» к «обязаловке»
На сегодняшний день (20 апреля 2026 г.) в большинстве субъектов РФ нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры требуется лишь в ряде специальных случаев:
- продажа доли в праве общей долевой собственности;
- сделка с участием несовершеннолетних или опекаемых лиц;
- ипотечные договоры, где залогодателем выступает третье лицо.
Однако депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон внесли законопроект, который распространяет обязательное нотариальное удостоверение на все сделки с недвижимостью на вторичном рынке. Это значит, что даже обычная продажа «однушки» в спальном районе потребует визита к нотариусу.
Аргументы «за»: что говорят инициаторы
Защита от «эффекта Долиной»
Громкие дела, когда квартиры после продажи оспаривались по тем или иным основаниям (поддельные доверенности, фиктивные брачные договоры, «двойные» продажи), убедили законодателей, что только нотариус способен на 100 % проверить дееспособность сторон и подлинность документов. Статистика Федеральной нотариальной палаты показывает: после введения обязательного нотариата в отдельных пилотных регионах количество судебных споров по сделкам снизилось на 38 %.
«Необратимость» сделки
В эфире «Россия 1» председатель профильного комитета ГД заявил: нотариальное удостоверение лишит стороны возможности «односторонне отказаться» от договора, что особенно важно при сделках с иностранцами-нерезидентами и при покупке жилья в новостройках через ДДУ.
Как это будет выглядеть на практике: пошаговая схема
- Предварительная нотариальная проверка (1–2 дня). Нотариус запрашивает выписки из ЕГРН, ПФР, ФССП и проверяет отсутствие арестов/запретов.
- Безналичный расчёт через специальный депозит нотариуса — деньги покупателя «замораживаются» до регистрации перехода права.
- Подписание договора купли-продажи в присутствии нотариуса, удостоверение подписей.
- Онлайн-подача в Росреестр через каналы электронного документооборота нотариальной палаты (МЭДО-Нотариат).
Сколько это будет стоить потребителю
| Статья расходов | Тариф (руб.) |
|---|---|
| Нотариальное удостоверение (0,5 % от цены, но не более 20 000) | 5 000 – 20 000 |
| Юр.-техническая проверка документов | 2 000 – 7 000 |
| Электронная регистрация в Росреестре | 2 000 |
«Подводные камни» и мнение рынка
Повышение издержек и «разводка» на 20–30 тыс. рублей
Риэлторы уже просчитали: при средней цене квартиры 8 млн руб. расходы покупателя и продавца вырастут на 0,3–0,4 %. Для рынка «дешёвой» вторички до 3 млн руб. это может стать решающим фактором в пользу отказа от продажи.
Очереди у нотариусов и дефицит кадров
ФНП признала: на весь рынок не хватает примерно 1 300 дополнительных нотариусов, чтобы обслуживать возросший поток сделок. Сейчас среднее ожидание записи к нотариусу в крупных городах — 7–10 дней.
Риск роста серого сектора
Аналитики Центра экономики недвижимости предупреждают: часть продавцов и покупателей может уйти в «серую» схему переуступки прав требования по ДДУ или в договор уступки долгов чтобы избежать нотариата. Это откроет дорогу новым видам мошенничества.
Возможные исключения
В проекте уже прописаны две льготные категории:
- Сельхозземельные участки площадью до 1 га — в Молдове похожий подход уже привёл к отмене нотариального требования для мелких паёв.
- Передача жилья в счёт долга по решению суда — в этом случае достаточно исполнительной надписи судебного пристава.
Как подготовиться к изменениям уже сейчас
- Выберите «своего» нотариуса заранее и уточните его график.
- Соберите пакет документов: ЕГРН, выписки из ПФР/ФССП, справки об отсутствии долгов ЖКХ, технический план (если квартира в новостройке).
- Откройте специальный счёт-депозит в банке-партнёре нотариальной палаты, чтобы упростить расчёты.
- Подпишите предварительный договор (при необходимости) и зафиксируйте дату нотариального удостоверения.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости, неизбежный тренд 2026–2027 годов. Он сделает рынок более прозрачным и защищённым, но одновременно повысит издержки и замедлит процесс смены собственника. Покупателям и продавцам стоит готовиться к новым реалиям уже сегодня: выстраивать цепочки, подбирать нотариусов и закладывать в бюджет дополнительные 1 % на сопровождение сделки.
Если вы планируете сделку в ближайшие месяцы — не откладывайте. После вступления закона в силу вы получите лишние траты и очереди.
Вопросы и комментарии присылайте на editor@rulawyer.pro. Мы подготовим индивидуальный чек-лист под вашу конкретную ситуацию.